Les parties communes d'une copropriété

Lorsqu'un immeuble est soumis au régime de la copropriété, on distingue les parties privatives des parties communes affectées à l'usage de tous les copropriétaires.

Définition

Les parties communes sont les éléments d'un immeuble qui appartiennent à la collectivité, autrement dit à la copropriété. En principe, chaque copropriétaire a un droit de jouissance sur les parties communes, mais le règlement peut en décider autrement.

Parties communes spéciales

Il s'agit de parties communes affectées à la jouissance de certains copropriétaires seulement à l'exclusion des autres. Cette notion s'oppose à celle des parties communes générales, à l'usage de tous.

Parties privatives

Les parties privatives sont détenues en pleine propriété par un copropriétaire qui a sur elles un droit exclusif d'usage et de disposition. Les parties communes à usage exclusif appartiennent, elles, à tous les copropriétaires, mais leur usage est réservé par le règlement à un seul d'entre eux.

Détecteurs de fumée dans les parties communes

Depuis le 8 mars 2015, les détecteurs de fumée sont obligatoires dans les locaux à usage d'habitation, dans les parties privatives seulement. A contrario, ils sont interdits dans les parties communes. En cas de départ de feu, l'alarme inciterait les habitants à sortir de leur logement, ce qui les exposerait aux fumées toxiques.

Diagnostic amiante

L'amiante concerne les immeubles construits avant son interdiction en 1997. Les propriétaires ont dû procéder à une recherche d'amiante avant le 31 décembre 2005. Un récapitulatif du diagnostic est annexé aux compromis de vente à l'attention des futurs acquéreurs.

Règlement et parties communes

Le règlement de copropriété détermine les parties privatives et les parties communes dans l'immeuble. En cas de carence ou d'imprécision du règlement, la loi établit des présomptions de parties communes comme notamment les couloirs et les équipements communs.

Interdiction de fumer dans les parties communes

Le décret du 15 novembre 2006 (2006-1386) interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif, fermé et couvert, qui accueillent du public. Cette prohibition concerne les parties communes de l'immeuble en copropriété.

Travaux de copropriété et parties communes

Les travaux de copropriété concernant les parties communes sont décidés selon un processus de vote plus ou moins strict selon leur importance. Si pour les travaux d'entretien, la majorité simple suffit, les réalisations plus importantes nécessitent la double majorité (50 % des copropriétaires représentant 2/3 des tantièmes), par exemple la création de nouveaux équipements communs.

Réception des parties communes d'une copropriété

La réception des parties communes de l'immeuble est réalisée par le syndic sur mandat spécial de l'assemblée des copropriétaires. À l'issue de la réunion, un procès-verbal de livraison est dressé.

Assurance et parties communes

Le syndic de copropriété souscrit une assurance collective afin de garantir les copropriétaires contre les risques portant sur les parties communes. L'assurance protège aussi de la responsabilité pour un dommage causé aux tiers du fait de l'immeuble.

Copropriété

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