Investissement locatif : les quartiers les plus rentables, ville par ville
Les investisseurs sont de retour sur le marché immobilier : dans le neuf, sur lequel ils se sont récemment rabattus, les ventes aux investisseurs sont en hausse de 56% sur un an au 3e trimestre 2015, après +67% au 2e trimestre. Des chiffres que la Fédération des promoteurs immobiliers attribue à l'adhésion au Pinel. Mais outre la réduction d'impôt qu'il permet parfois d'obtenir, l'investissement locatif peut offrir un rendement intéressant. A condition, en revanche, d'investir au bon endroit.
D'abord, mieux vaut investir dans une ville dynamique pour maximiser ses chances de trouver des locataires. Car si la location n'est pas l’apanage des étudiants et des jeunes actifs, ces populations sont fortement concernées par la location : 73% des ménages dont la personne de référence est âgée de 20 à 30 ans sont locataires*. Mais miser sur une agglomération qui bouge ne suffit pas pour s'assurer une rentabilité locative satisfaisante. Cette dernière dépend, entre autres, du coût de l'opération immobilière et donc du prix de la pierre dans la zone ciblée.
Afin de vous aider à trouver l'emplacement de votre futur investissement immobilier, le JDN et MeilleursAgents ont calculé le rendement potentiel brut moyen par quartier dans les 14 plus grandes villes de France**. Pour cela, nous avons tenu compte du prix des appartements anciens à l'achat ainsi que des loyers pratiqués, que le site d'informations immobilières nous a livrés quelques semaines avant la mise en ligne de leur nouveau service (voir méthodologie détaillée en bas de page). Concrètement, une rentabilité de 5% signifie que 100 euros investis dans l'achat rapporteront 5 euros en 12 mois. Une rentabilité locative brute, évidemment, qui ne tient pas compte des frais comme les impôts ou le remboursement d'un emprunt etc.
| Ville | Département | Quartier | Rentabilité brute | Loyer moyen (/ m²) | Prix moyen (/ m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | Gironde | Capucins - Victoire | 5,07% | 13,67 € | 3 238 € |
| Le Havre | Seine-Maritime | Mont-Gaillard | 11,95% | 9,81 € | 985 € |
| Lille | Nord | Centre | 6,97% | 12,49 € | 2 151 € |
| Lyon | Rhone | Santy - La Plaine | 5,80% | 10,48 € | 2 169 € |
| Marseille | Bouches-du-Rhone | Saint-Mauront | 8,60% | 11,24 € | 1 561 € |
| Montpellier | Herault | La Paillade | 8,28% | 10,47 € | 1 517 € |
| Nantes | Loire-Atlantique | Quartiers Nord | 5,61% | 11,44 € | 2 449 € |
| Nice | Alpes-Maritimes | Ariane | 7,35% | 11,52 € | 1 880 € |
| Paris | Paris | Goutte-d'Or | 4,88% | 23,82 € | 5 854 € |
| Reims | Marne | Saint-Remi | 6,68% | 9,74 € | 1 750 € |
| Rennes | Ille-et-Vilaine | Le Blosne | 7,39% | 9,11 € | 1 479 € |
| Strasbourg | Bas-Rhin | Hautepierre | 7,50% | 9,46 € | 1 513 € |
| Toulon | Var | Toulon Centre | 6,46% | 10,46 € | 1 943 € |
| Toulouse | Haute-Garonne | Mirail - Université | 7,85% | 10,54 € | 1 611 € |
A Paris, le quartier susceptible d'offrir la meilleure rentabilité locative est celui de la Goutte-d'Or, dans le 18e arrondissement, avec un taux de 4,88%. Un chiffre supérieur de 1 point au rendement potentiel moyen dans la capitale, qui atteint 3,86%.
Calculée à partir des montants utilisés dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers, la rentabilité locative moyenne à Paris tombe à 3,21%
Calculé non pas en fonction des loyers pratiqués mais des loyers de référence, utilisés dans le dispositif d'encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1er août dernier (23,96 euros par mètre carré en moyenne, tous types de biens et toutes zones confondues, selon MeilleursAgents), le rendement moyen dans la capital tombe à 3,21%, soit une différence de près de 0,7 point. A la Goutte-d'Or, l'écart entre la rentabilité obtenue avec les loyers de marché et celle calculée par rapport aux loyers encadrés n'est que de 0,2 point.
Si le secteur de la Goutte-d'Or arrive en tête des quartiers les plus rentables pour investir dans l'immobilier résidentiel à Paris, ce n'est pas un hasard : le prix moyen à l'achat des appartements anciens y est inférieur de 35% à la moyenne parisienne. Le loyer moyen y est aussi plus bas, mais de 15% seulement.
A Lyon, avec 5,80% de rentabilité brute, c'est le quartier Santy - La Plaine (8e arrondissement) qui s'impose comme le plus rentable pour acheter un appartement ancien en vue de le louer. C'est 1,4 point de plus que le rendement hypothétique moyen dans la ville Lumière. Là encore, rien de surprenant à ce que ce quartier, situé au Sud-Est de la ville, sorte du lot, puisque le prix des appartements dans l'ancien y est inférieur de 32% à la moyenne lyonnaise. La différence de loyer, elle, n'est que de 15%.
A Bordeaux, le quartier qui offre le meilleur rendement potentiel fait aussi partie des plus chers à l'achat
Cap au Sud de l'Hexagone : à Marseille, le quartier qui offre la meilleure rentabilité locative est celui de Saint-Mauront, dans le 3e arrondissement. Vu le tarif moyen des appartements anciens à l'acquisition (1 561 euros le mètre carré, soit 34% de moins que le prix moyen du mètre carré à Marseille) et le loyer moyen (11,24 euros, soit 3,4% de moins que le loyer moyen dans la ville), le rendement potentiel s'y élève à 8,64%. L'écart avec la performance potentielle moyenne dans la cité phocéenne est de 2,5 points.
Pour chacune des trois premières villes de France, donc, les prix immobiliers à l'acquisition sont relativement bas dans le quartier le plus rentable pour investir. Mais ce n'est pas le cas pour toutes les communes étudiées. A Bordeaux, par exemple, le quartier Capucins – Victoire, qui offre la meilleure perspective de rentabilité, fait aussi partie des plus chers à l'achat, avec 3 238 euros le mètre carré. Mais à près de 14 euros le mètre carré, le loyer pratiqué y est élevé pour la ville.
A noter que, les 14 grandes agglomérations étudiées confondues, Marseille est la plus représentée au palmarès JDN/MeilleursAgents des quartiers les plus rentables pour investir, répertoriés dans le tableau ci-dessous : 10 des 20 zones qui offrent le meilleur rendement potentiel s'y trouvent.
| Rang | Quartier | Ville | Rentabilité brute | Loyer moyen (/ m²) | Prix moyen (/ m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mont Gaillard | Le Havre | 11,95% | 9,81 € | 985 € |
| 2 | Bleville | Le Havre | 9,37% | 8,81 € | 1 129 € |
| 3 | Points Cardinaux | Le Havre | 9,24% | 9,62 € | 1 249 € |
| 4 | Mare Rouge | Le Havre | 8,85% | 7,86 € | 1 067 € |
| 5 | Caucriauville | Le Havre | 8,80% | 8,28 € | 1 129 € |
| 6 | Saint Mauront | Marseille | 8,64% | 11,24 € | 1 561 € |
| 7 | Notre Dame Limite | Marseille | 8,56% | 11,39 € | 1 596 € |
| 8 | Le Canet | Marseille | 8,54% | 10,65 € | 1 497 € |
| 9 | Les Crottes | Marseille | 8,53% | 10,28 € | 1 447 € |
| 10 | Saint Lazare | Marseille | 8,35% | 11,65 € | 1 674 € |
| 11 | Valle Bereult | Le Havre | 8,34% | 8,23 € | 1 184 € |
| 12 | Sainte Marthe | Marseille | 8,29% | 11,55 € | 1 672 € |
| 13 | Belle de Mai | Marseille | 8,29% | 11,13 € | 1 612 € |
| 14 | La Paillade | Montpellier | 8,28% | 10,47 € | 1 517 € |
| 15 | Dollemard | Le Havre | 8,25% | 9,52 € | 1 385 € |
| 16 | Bon Secours | Marseille | 8,15% | 10,78 € | 1 587 € |
| 17 | La Vilette | Marseille | 8,03% | 12,06 € | 1 803 € |
| 18 | Sainte-Marie / Saint-Leon | Le Havre | 7,95% | 9,71 € | 1 465 € |
| 19 | Mirail / Universite | Toulouse | 7,85% | 10,54 € | 1 611 € |
| 20 | Vaufreges | Marseille | 7,72% | 15,38 € | 2 390 € |
Autre commune très représentée au classement, Le Havre, avec 8 des 20 quartiers où la rentabilité locative est la plus élevée, dont les 5 premiers. En moyenne, réaliser un investissement locatif dans l'un de ces 20 secteurs apporte une rentabilité brute de 8,60%.
Tous quartiers confondus, quelles villes offrent le meilleur rendement potentiel moyen ? Le Havre et Marseille arrivent logiquement en tête, avec une perspective de 7,70% de performance pour la première et 6,1% pour la seconde qui est suivie de près par Lille (5,75%). Paris se classe bonne dernière : les loyers n'y ont progressé "que" de 97% entre 1990 et 2000 quand les prix des appartements ont pris 123% rien qu'entre 1992 et 2000.
| Rang | Ville | Taux de rentabilité locative |
|---|---|---|
| 1 | Le Havre | 7,7% |
| 2 | Marseille | 6,1% |
| 3 | Lille | 5,75% |
| 4 | Montpellier | 5,51% |
| 5 | Reims | 5,5% |
| 6 | Strasbourg | 5,45% |
| 7 | Rennes | 5,37% |
| 8 | Toulon | 5,29% |
| 9 | Toulouse | 5,13% |
| 10 | Nantes | 5,07% |
| 11 | Nice | 4,86% |
| 12 | Bordeaux | 4,56% |
| 13 | Lyon | 4,4% |
| 14 | Paris | 3,86% |
*CGEDD d’après enquête logement
** pour lesquelles MeilleursAgents dispose des données, ce qui explique l'absence de Saint-Etienne, pourtant plus peuplée que Toulon, dans cette étude.
Méthodologie
Le classement JDN/MeilleursAgents des quartiers les plus rentables pour l'investissement locatif porte sur les 515 grands quartiers (dénomination de l'Insee) considérés comme résidentiels pour lesquels MeilleursAgents disposent des données, à savoir : l'estimation du prix moyen à l'achat (hors frais de notaire et frais d'agence) des appartements dans l'ancien et celle du loyer moyen, calculé sur la base des annonces de biens à louer diffusées par les agences immobilières partenaires de MeilleursAgents dans ces villes.