Pour conquérir les vendeurs, les iBuyers achètent les logements en 48 heures
On n'achète pas un bien immobilier comme on commande sur Amazon… mais nous n'en sommes plus très loin. En France, des plateformes immobilières proposent désormais aux vendeurs d'acquérir leur maison ou leur appartement sous 48 heures. Leur nom : des iBuyers, qui une fois le bien acquis cherchent à le revendre au plus vite, pour minimiser les coûts d'entretien (chauffage, électricité, prorata de taxe foncière, etc.).
A la différence des marchands de biens, les iBuyers ne ciblent pas les propriétés sinistrées
Dit comme ça, l'activité de ces acteurs n'a rien de très révolutionnaire, puisque pratiquée depuis longtemps par les marchands de biens. Sauf qu'à la différence de ces derniers, les iBuyers ne jettent pas leur dévolu sur des propriétés sinistrées à remettre sur pied mais sur des biens en bon état, ayant tout au plus besoin d'un rafraîchissement. Sans compter qu'il s'agit de pure-players Internet qui permettent aux propriétaires de renseigner leur projet de vente rapidement et simplement, via un formulaire en ligne, et disposent d'algorithmes maison pour calculer le prix d'achat à proposer. Une estimation confirmée ou infirmée par un professionnel de l'immobilier dépêché sur place pour juger sur pièce. Moins de 48 heures après le passage de ce dernier, le vendeur reçoit une offre d'achat en ligne.
Homeloop et Dili, deux des trois entreprises installées sur ce créneau dans l'Hexagone, facturent entre 7 et 12% du prix d'achat aux vendeurs. C'est plus que les frais d'agence immobilière, qui frôlent les 4,9% en France. "Mais si l'on ajoute la marge de négociation des acheteurs, qui atteint en moyenne 4%, c'est près de 9% de la valeur du bien qui s'envole au moment de la vente", argumente Aurélien Gouttefarde, président-fondateur de Homeloop, lancé en 2017.
Les spécialistes de l'offre d'achat instantanée facturent au vendeur entre 7% et 12% du prix du bien
Créé en 2013, l'américain Opendoor, pionnière du genre, promet des cessions clôturées en 10 à 60 jours contre 40 à 50 jours lors d'une transaction classique. Le processus de vente immobilière étant plus long dans l'Hexagone, notamment parce qu'il implique un passage chez le notaire, les iBuyers français ne peuvent pas s'aligner. Les délais qu'ils annoncent restent toutefois bien plus courts que ceux auxquels sont habitués les vendeurs français : "ça peut aller de 1 mois à Paris à 2 mois dans une ville où la collectivité dispose d'un droit de préemption", dévoile Aurélien Gouttefarde. "Dans le cadre d'une transaction traditionnelle, on est plutôt sur du 7 mois et demi à 10 mois", rappelle Olivier Colcombet, directeur général de Digit RE Group, dont fait partie Dili, lancé au 2e trimestre 2018.
Aux Etats-Unis, Opendoor pèse jusqu'à 10% des transactions dans certaines régions
Le hic, c'est que tous les vendeurs ne sont pas disposés à régler une commission. "Aux Etats-Unis, 90% des transactions passent par un agent immobilier. Les Américains ont intégré le fait de devoir renoncer à 6% du prix du bien au moment de la vente", rappelle Isabelle Vrilliard, consultante indépendante. En France, seules 6 transactions sur 10 sont intermédiées. De quoi compromettre les chances pour le modèle de se propager comme aux US, où Opendoor pèse désormais jusqu'à 10% des ventes dans certaines zones et où la concurrence se développe, que ce soit par d'autres jeunes pousses, comme Knock ou Offerpad, ou par des acteurs plus anciens. Le portail d'annonces immobilières Zillow a lancé son propre programme d'offres instantanées, tout comme les réseaux d'agences Redfin ou encore Coldwell Banker.
Ce business particulièrement consommateur de cash nécessite de gros volumes de transactions
Autre frein potentiel pour les iBuyers français, le faible volume de transactions pour un business particulièrement consommateur de cash. "Ce qui nous incite à être présent à tel ou tel endroit, c'est le nombre de transactions et le taux de rotation du parc immobilier, confirme Aurélien Gouttefarde. On n'achète pas de biens dans des zones où il n'y a pas de demande." En 2019, la start-up, qui opère pour l'heure à Paris, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne ainsi que dans certaines parties des Yvelines et de la Seine-Saint-Denis, compte étendre son périmètre d'activité à d'autres zones d'Ile-de-France avant de se lancer à l'assaut, fin 2019, d'autres métropoles. A savoir Lille, Lyon et Bordeaux. Dili, quant à elle, se dit prête à sortir de sa phase pilote à Paris et Lyon pour s'attaquer à Nantes, Rennes, Montpellier, Toulouse et Strasbourg. "Nous commençons à traiter les leads en provenance de ces villes", dévoile Olivier Colcombet.
Les iBuyers disposent de leurs propres algorithmes de prix pour définir le prix d'achat à proposer au vendeur
Vendez-votre-maison, le 3e acteur à se revendiquer de la mouvance des iBuyers en France, sévit quant à lui dans 22 départements. Un maillage du territoire qui s'explique par ses 11 années d'expérience dans l'achat-revente de biens immobiliers. "Nous avons digitalisé notre activité en juillet 2018", explique David Melo Pena, son président. Depuis 2007, l'entreprise, qui achète avec une décote de 10 à 17%, a réalisé près de 600 acquisitions et 1 600 reventes. "Les propriétés atypiques qui nous permettent de faire des découpages représentent pas mal de dossiers", explique le dirigeant, qui vise les 350 transactions en 2019.
Dili et Homeloop n'affichent évidemment pas les mêmes chiffres. "Sur une douzaine de dossiers traités, nous avons fait 6 offres d'achat qui ont été acceptées par les vendeurs, retrace Olivier Colcombet. L'une de ces 6 acquisitions a été revendue, une autre est allée jusqu'à un compromis, qui a été cassé." Pas de quoi entamer le moral du patron, qui entend "boucler 50 à 100 dossiers" cette année. Depuis son lancement, Homeloop a quant à elle acheté une centaine de biens et en a revendu une soixantaine, dont 40 en 2018. "L'an dernier, nous avons vendu pour 10 millions d'euros de biens immobiliers. Notre objectif est de réaliser 20 millions d'euros de volumes d'affaires en 2019", détaille Aurélien Gouttefarde, qui peut déjà s'appuyer sur une année d'exercice pleine. De son côté, Dili a pour elle de faire partie d'un groupe rassemblant 3 700 professionnels de l'immobilier, avec entre autres, les réseaux CapiFrance et OptimHome. "Une fois qu'on a acheté un bien, les conseillers le remettent en vente via nos propres sites", explique Olivier Colcombet. Un atout non négligeable.