L'augmentation des prix de l'immobilier, peut-être due aux logements sociaux ?

L'obligation de construction de logements sociaux ("loi SRU") a peut être un impact indirect sur l'augmentation des prix de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien !

La loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) impose aux communes dont le nombre d’habitats dépasse les 3 500 habitants, l’obligation de construire 20% d’immeubles sociaux. Certaines communes ne remplissent pas cette obligation : Tours, en Indre-et-Loire, comme une série d’autres villes se retrouvent dans une situation particulièrement difficile au regard de l’application de la loi. Pour ne prendre que l’exemple de deux communes, Notre-Dame d’Oé et Chanceaux sur Choisille se placent bien en deçà des 20%. Près de 8% et près de 7% de logements sociaux, respectivement sont érigés.

Sanctions prévues par la loi en cas de non respect

La loi SRU née en 2000 a connu plusieurs évolutions et la dernière en date, qui remonte à 2018, augmente le quota obligatoire de logements sociaux dans certaines communes. Les peines financières ont également été revues à la hausse, ce qui n’est pas sans conséquences pour les maires et leurs contribuables.

Les communes qui ne se soumettent pas doivent "se rattraper" progressivement sur une période qui s’étale sur 20 ans mais avec des évaluations tous les 3 ans. La loi prévoit aussi que le préfet, en cas de carence (qui doit être constatée par arrêt), peut se substituer au maire et délivrer un permis de construire. Jusqu’à présent, il n’y a eu aucun cas.

Les tenants et aboutissants financiers et sociaux de la loi dans sa version actuelle

Si l’objectif officiel est la mixité sociale, dans la réalité, au-delà des problèmes que cette loi engendre dans son application, elle ne profite même pas aux gens qui en auraient besoin (rapport Simon de 2001).

Le principe est que le promoteur pour toute opération de 10 logements ou pour une surface habitable (SHON) de 2 000 mètres carrés devra "réserver" 25% de logements sociaux. Le résultat est simple, il devra revendre à perte sur ces biens immobiliers-là. La perte doit être reportée et le sera sur les prix pour ceux qui achètent les logements privés (loi Pinel, investissement libre, résidence principale). On assiste donc à une flambée des prix dans l’immobilier neuf et aussi la création d’un cercle vicieux. En effet, une commune en retard va devoir augmenter le prorata des logements sociaux pour atteindre l’objectif établi par la loi. La perte de gain va, elle aussi, augmenter puisque le pourcentage de résidences privées se réduit au profit des logements sociaux. Et en finale, un coût particulièrement élevé va tout simplement décourager les acheteurs potentiels qui vont se reporter pour certains sur le marché de l'immobilier ancien.

Il faut aussi s’interroger sur ceux qui achètent "les HLM"... Naturellement, il y a les autorités publiques mais bien souvent, il s’agit de sociétés anonymes de HLM qui, elles, bénéficient d’une série d’exonérations de taxes foncières et autres qui peuvent aller jusqu’à une durée de 25 ans.

Les communes peuvent bénéficier d’une exemption si l’offre de logements sociaux n’a aucune pertinence à être développée, dans le cas où la commune n’est pas reliée aux pôles d’emploi par les transports en commun et, enfin, si plus de la moitié des terrains ne sont pas susceptibles d’être construits.