Investir à la montagne : est-ce toujours un bon plan ?
"Les stations les plus rentables sont celles qui affichent de bons indicateurs d'enneigement et de qualité de vie, qui ne sont pas encore à la mode, où le prix du mètre carré reste encore bas avec une très bonne attractivité, ce qui tire la rentabilité vers le haut", résume Ludovic de Jouvancourt, fondateur de Prello (pionnier français de l'achat en copropriété de résidence secondaire), et auteur d'une étude en décembre dernier sur l'investissement immobilier à la montagne.
Forte demande locative, augmentation des prix
La montagne est devenue une destination de choix. Très prisée des Français depuis juillet 2021, elle offre un cadre dépaysant et des activités très variées, en hiver comme en été, pour les vacances ou les week-ends prolongés. Cet engouement en fait un choix de premier plan pour les investisseurs. Au point que les prix ont connu une augmentation moyenne de 8,6% dans les stations en 2021 et de 21,3% sur 5 ans, selon la FNAIM Savoie Mont-Blanc.
La demande des vacanciers pour la montagne est telle qu'elle devient toujours plus importante quelle que soit la saison. En un an, une croissance de +20% a été enregistrée dans les stations village pour les locations de longue durée (à l'année, le taux d'occupation moyen se situe entre 50 et 70%).
Les stations moins cotées sont plus rentables
Sur les cinq massifs montagneux que compte la France (Alpes, Pyrénées, Massif central, Vosges, Jura), le Massif du Mont-Blanc "est l'un des plus recherchés pour l'achat d'une résidence secondaire à la montagne et les prix se sont envolés de quasi 9% en un an et de plus de 12% en deux ans", témoigne un agent immobilier de l'agence Century 21 de Chamonix.
"Dans ce département, il faut maintenant compter en moyenne 4 520 €/m²", souligne Ludovic de Jouvancourt, qui précise que la recette de la rentabilité, "c'est un prix d'achat encore bas et une attractivité touristique optimale". Ce n'est pas forcément les stations les plus réputées qui sont les plus rentables. Au contraire. Comme le prix à l'achat est déjà très élevé, même si les prix à la nuitée en location sont élevés, c'est très difficile de rattraper le niveau de rentabilité.
Transports et proximité avec de grands pôles urbains
"Etre à proximité de grand pôles urbains et être bien desservi par les routes et les transports est un critère très important dans la rentabilité d'une station", Jean-Michel Villars, conseiller immobilier chez Eneo, agence spécialisée dans l'investissement à la montagne, localisée à Bourg St Maurice. C'est la raison pour laquelle les Alpes arrivent en tête des stations les plus rentables, car elles sont facilement accessibles depuis Paris, Lyon, Marseille". D'autre part, le massif des Alpes regorge de stations mondialement connues, ce qui en renforce l'attractivité.
"Dans ce cas, il est bien de choisir une petite station en devenir située juste à proximité d'une station célèbre", indique-t-on. Oubliez donc des stations comme Val d'Isère (12 000€/m2), l'Alpe d'Huez (plus de 10 000€/m2), et Megève (18 000m2€/m2) ! Misez plutôt sur Molines-en-Queyras (2500€/m2) , Valmeinier (3300€/m2) ou Montclar Les 2 Vallées (1650€/m2).
Miser sur du logement premium haut de gamme
Acheter un studio n'est plus forcément un bon choix. "Dans le coin de l'Alpe d'Huez, les propriétaires de studios en résidence s'arrachent les cheveux, car ils n'arrivent plus à revendre, témoigne Eric Montfort, natif de l'Alpe d'Huez et propriétaire de plusieurs biens. Les constructions ont souvent mal vieilli et ce sont des passoires énergétiques qui nécessitent d'être isolées par l'extérieur. C'est compliqué de mettre toute la copropriété d'accord et les biens se dévaluent."
Dans ce contexte, il est préférable de miser sur un bien qui sort du lot, un chalet premium avec une bonne capacité d'accueil, sans pour autant suroptimiser le logement, l'erreur qu'ont fait certains au détriment du confort.
Studio mal isolé, grange, bien mal situé... Que faire ?
Aujourd'hui, les professionnels de l'immobilier recommandent fortement les travaux d'isolation, afin de pouvoir maintenir les locations dès 2025 ou de vendre sans trop brader. "Si vous possédez un studio, commencez par l'isoler de l'intérieur, car une isolation de copropriété peut prendre du temps, souligne Valérie Sembres de l'agence des Gaves, basée à Cauterets dans les Pyrénées. Même s'il y a de la concurrence, ce genre de bien est fréquemment demandé par les familles aux revenus plus modestes, l'hiver et de plus en plus l'été. Tout le monde ne peut pas louer un chalet privé !"
"Les biens très mal isolées, mais avec le charme de l'atypique peuvent très bien s'en sortir", poursuit l'agence qui vient de vendre une vieille bergerie à restaurer à 5000€/m2. Sur ce type de biens à fort potentiel, on trouve toujours une clientèle qui va investir dans la rénovation pour avoir un beau bien. Cela peut être une bonne opportunité pour des investisseurs qui souhaitent restaurer un bien authentique pour le transformer en chambre d'hôtes. Tout dépendra du devis des travaux."