"Les vices cachés dans l'immobilier, c'est devenu énorme" : voici comment éviter le pire d'entre eux selon cet avocat
"Les vices cachés dans l'immobilier, c'est énorme. On en voit de plus en plus. C'est un type de contentieux très important au sein du cabinet", affirme Johann Petitfils-Lamuria au Journal du Net. Avocat au sein du cabinet Avocats Picovschi, le professionnel explique cette hausse par un contexte économique tendu où certains vendeurs cherchent à céder leur bien à tout prix, parfois en dissimulant des défauts importants.
Pour rappel, un vice caché dans l'immobilier est un défaut qui affecte l'habitation au point de la rendre impropre à l'usage auquel on la destine. Selon l'article 1641 du Code civil, il s'agit d'un défaut qui n'était pas visible lors de l'achat et que l'acquéreur ne pouvait raisonnablement pas détecter. L'avocat précise qu'il n'est pas nécessaire que le défaut ait été intentionnellement masqué pour que ce soit un vice caché. La mauvaise foi du vendeur constitue simplement un facteur aggravant qui renforce sa responsabilité.
Au cabinet Avocats Picovschi, les vices cachés les plus souvent rencontrés sont variés : amiante, mérule, champignons, défauts d'isolation thermique et phonique, passoires énergétiques ou matériaux infestés de parasites.
Mais le vice caché le plus fréquent concerne les fissures structurelles et les problèmes qui en découlent. "Les fissures sont les vices les plus souvent invoqués, que ce soit sur des logements, des garages ou des parkings. Ces fissures entraînent souvent des infiltrations, des dégâts des eaux", souligne l'avocat au Journal du Net.
L'histoire d'une famille cliente de Johann Petitfils-Lamuria illustre parfaitement ce phénomène. Ce couple avec deux enfants en bas âge a acheté une maison après deux visites effectuées en été. Dès l'automne, les premières pluies ont révélé d'importantes infiltrations d'eau par la toiture et les fenêtres. En plus de ces problèmes d'étanchéité, la famille a découvert que les chambres affichaient des températures entre 5 et 9 °C en raison d'un défaut d'isolation. Des fissures aux murs et au plafond sont également apparues, ainsi que des infiltrations d'eau boueuse provenant du jardin. La famille n'a pas encore obtenu d'indemnisation, la procédure est toujours en cours.
Cette histoire n'est pas un cas isolé. Sur les réseaux sociaux, de nombreux témoignages similaires font écho à cette situation. Un internaute relate notamment l'achat d'une "charmante petite maison de ville de 1930, entièrement rénovée" qui s'est révélée être un cauchemar : "Dès notre emménagement, nous avons remarqué un très fort taux d'humidité [...] et lors d'importantes intempéries, l'eau s'est infiltrée entre les plinthes et le carrelage, inondant sur environ 2 cm le sol."
Selon l'avocat, l'erreur principale commise par ces acquéreurs est d'avoir effectué leurs visites uniquement par temps sec. "Ils ont visité le bien l'été, lors d'une journée où il faisait beau — ce qui est toujours l'idéal pour un vendeur — et dès la rentrée au mois d'octobre, les premières averses sont apparues", observe-t-il. Ce timing de visite est particulièrement avantageux pour le vendeur mais trompeur pour l'acheteur, car certaines malfaçons ne se manifestent qu'en conditions humides. Il vaut donc mieux visiter une maison par temps sec et humide.
La jurisprudence récente a évolué vers une conception plus large de l'indemnisation. Autrefois, seuls les devis de réparation étaient pris en compte pour fixer l'indemnisation. Aujourd'hui, on y intègre aussi le préjudice moral, les frais d'avocat, les constats de commissaire de justice, et même les conséquences médicales ou psychologiques. Sur son site, le cabinet d'avocat explique en détail les étapes clés lors de la découverte d'un vice caché.