Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le nouvel ISF déjà menacé ?

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le nouvel ISF déjà menacé ? L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018. Comment l'IFI est-il calculé ? Quels sont les biens qui entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ?

[Mise à jour du jeudi 6 décembre 2018 à 14h39] Emmanuel Macron passe derrière les membres du gouvernement. Quelques heures après que Benjamin Griveaux ait évoqué la possible disparition de l'IFI si celui-ci s'avérait, après évaluation, inefficace, le président de la République a fait savoir qu'il s'opposait au rétablissement de l'ISF. "Nous ne détricoterons rien de ce qui a été fait depuis dix-huit mois", a assuré le chef de l'Etat ce mercredi 5 décembre, en fin de journée. L'objectif de l'évaluation, prévue à l'automne 2019, évoquée par le porte-parole du gouvernement sera de voir si l'argent est "fléché dans nos PME pour les développer, pour qu'elles innovent, qu'elles investissent, pour qu'elles embauchent".

Dans le premier projet de budget qu'il a présenté au parlement fin septembre 2017, le gouvernement d'Edouard Philippe a inscrit plusieurs mesures de nature à impacter directement le patrimoine des Français. Parmi elles figure notamment la taxation des revenus du capital, et en particulier les contrats d'assurance-vie de plus de 150 000 euros d'encours, au taux unique de 30% (on parle de "flat tax"). Il est aussi question de permettre aux couples, dès 2018, de choisir entre une imposition commune et une imposition séparée au titre de l'impôt sur le revenu, pour éviter à certains de payer davantage à deux que s'ils souscrivaient deux déclarations d'impôts distinctes. La suppression de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par un impôt sur la fortune immobilière (IFI) est également au programme. Cette dernière a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale.

Définition de l'IFI

Remplacer l'ISF par l'IFI revient à sortir les placements financiers, l'épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable de l'ISF pour ne conserver que les valeurs immobilières. C'est-à-dire à supprimer 49% de l'assiette de l'ISF. Le manque à gagner pour l'Etat s'élèverait à deux milliards d'euros à court terme. L'objectif ? Ramener les exilés fiscaux, parmi lesquels les actionnaires minoritaires fortement taxés à l'ISF sont nombreux, et inciter les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.

Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière

Les modalités de calcul de l'IFI sont les mêmes que pour l'ISF. Le montant de l'IFI brut est obtenu en application du barème ci-dessous. Le mécanisme de la décote, applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, est conservé. Dans le cadre du calcul de l'ISF, la décote s'applique comme suit : 17 500 € - 1,25% de la valeur nette imposable du patrimoine.

Barème de l'IFI

Le barème de l'IFI est le même que le barème de l'ISF. Il est composé de six tranches d'imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5% seront appliqués. Le seuil d'entrée dans l'ISF, fixé à 1,3 million d'euros, n'a pas été touché lui non plus. Sont ainsi redevables de l'IFI les personnes physiques qui résident en France et qui, au 1er janvier de l'année en cours,  possèdent au niveau du foyer fiscal (c'est-à-dire avec leurs enfants et leurs conjoints mineurs) un patrimoine immobilier d'une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d'euros ainsi que celles qui, bien que ne résidant pas en France, détiennent un patrimoine immobilier situé en France d'une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d'euros. A noter que les impatriés bénéficient d'un régime spécifique : les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l'étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l'IFI que sur leurs biens situés en France. Dans le détail, voici le barème de l'impôt sur la fortune immobilière.

Valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu'à 800 000 euros 0%
Entre 0,8 et 1,3 million d'euros inclus 0,50%
Entre 1,3 et 2,57 millions d'euros inclus 0,70%
Entre 2,57 et 5 millions d'euros inclus 1%
Entre 5 et 10 millions d'euros inclus 1,25%
Au-delà de 10 millions d'euros 1,50%

Seuil de l'IFI

A partir de combien est-on assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière ? Le seuil d'entrée dans l'IFI est identique à celui de l'entrée dans l'ISF, à savoir 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable.

Assiette de l'impôt sur la fortune immobilière

Quels sont les biens compris dans l'assiette de l'IFI et ceux qui en sont exclus ? Tous les biens immobiliers de l'assujetti à l'IFI et des membres du foyer fiscal entrent dans son patrimoine taxable (l'abattement de 30% sur la résidence principale est toutefois conservé), tout comme les parts de SCI, SCPI ou OPCI. En ce qui concerne la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l'actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l'IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière. A noter toutefois que les redevables n'ont pas à prendre en compte l'immobilier possédé indirectement lorsqu'ils détiennent moins de 10% du capital de la société (plafond apprécié au niveau du foyer fiscal du redevable).

Sont en revanche exclus de la base imposable :

  • les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle de l'assujetti
  • ceux affectés à une activité de location meublée professionnelle
  • les œuvres d'art
  • les PEE, PEA, les comptes-titres ainsi que les assurances-vie, sauf pour la fraction investie en SCPI ou en OPCI
  • les actions de foncières cotées, qui n'entrent finalement pas non plus dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, à condition, toutefois, que l'assujetti à l'IFI détienne moins de 5% du capital
  • les OPCVM "traditionnelles" ainsi que les fonds d'investissement alternatifs sont également exonérés d'IFI si les actifs immobiliers pèsent moins de 20% de l'actif total
  • les exonérations partielles dont bénéficiaient les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupement fonciers agricoles dans le cadre de l'ISF sont par ailleurs maintenues. Les biens (bois et forêt, biens ruraux donnés à bail long terme, parts de groupements forestiers et parts de groupement fonciers agricoles) restent exonérés à hauteur de 75% de leur valeur, sans limite, mais sous conditions : le contribuable doit en effet s'engager à gérer durablement ses forêts pendant 30 ans.

Impôt sur la fortune immobilière et SCI

Les biens immobiliers détenus en direct ne sont pas les seuls à rester dans l'assiette du nouvel impôt sur la fortune. Il en va de même pour les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI), dès lors qu'elles portent sur des biens immobiliers "non productifs"', c'est-à-dire "qui ne participent pas à l'économie". La règle vaut y compris lorsque ces parts sont "encapsulées" dans des assurances-vie.

Impôt sur la fortune immobilière et SCPI

Les SCPI ainsi que les OPCI entrent dans l'assiette de l'IFI. Ils sont taxables, mais uniquement à hauteur de leurs actifs de nature immobilière, et ce quel que soit le mode de détention considéré : détention directe, détention via une assurance-vie…

Impôt sur la fortune immobilière et démembrement de propriété

La loi de finances pour 2018 prévoit que lorsque la détention en usufruit résulte d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire du biens soient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Jusque-là, l'usufruitier devait déclarer la valeur du bien en pleine propriété. En revanche, lorsque la détention en usufruit résulte d'une disposition conventionnelle (testament, donation, donation au dernier vivant), l'usufruitier continue de déclarer la pleine propriété du bien dont la propriété est démembrée. Enfin, les parts ou actions de sociétés à hauteur de la part de leur valeur représentative de biens immobiliers, entrent dans l'assiette de l'IFI (hors immobilier dévolu à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l'entreprise).

Montant de l'impôt sur la fortune immobilière

Comme l'ISF, l'impôt sur la fortune immobilière est calculé sur la valeur du patrimoine net taxable de l'assujetti, en appliquant le barème détaillé plus haut. Le remplacement de l'ISF par l'IFI reviendrait à diviser par deux le montant moyen de l'ISF, pouvait-on lire dans le programme électoral d'Emmanuel Macron, et aurait pour conséquence de faire sortir "des milliers de foyers" de l'impôt sur la fortune.

Déclaration d'IFI

Partant de ce principe, l'assujetti à l'IFI n'est plus contraint, comme l'était le redevable de l'ISF dans sa version antérieure, de déclarer au fisc ses voitures, bateaux, son mobilier etc. Il n'a pas non plus à faire état de ses placements financiers. De quoi favoriser les gros patrimoines dont la fortune est majoritairement mobilière. Ceux-là verront en effet leur impôt diminuer considérablement.

La déclaration d'IFI est à rendre au plus tard le 15 juin. Elle est à souscrire en ligne ou via un formulaire Cerfa, le n°15798. Le redevable de l'IFI doit l'adresser à son centre des impôts, en la joignant à sa déclaration d'impôts. En cas de sous-évaluation du patrimoine ou d'omission de biens imposables, des pénalités seront appliquées à hauteur de 0,2% par mois de retard, soit 2,4% par an. Le fisc tolère toutefois une marge d'erreur de 10% en cas de sous-évaluation d'un bien. Les intérêts de retard ne s'appliqueront donc pas, sauf en cas de remise en cause de la bonne foi du déclarant par l'administration fiscale.

En cas de retard de déclaration d'IFI, une majoration peut vous s'appliquer à hauteur de 10% de l'impôt dû jusqu'à 30 jours après une mise en demeure du fisc et de 40% passé ce délai (ou si le dépôt de la déclaration rectificative résulte de la révélation d'avoirs à l'étranger non déclarés). Des intérêts de retard peuvent également s'appliquer, et ce à partir du 1er juillet de l'année au cours de laquelle la déclaration d'IFI aurait dû être souscrite, jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle a effectivement été souscrite. Ces intérêts atteignent 0,2% par mois de retard.

Paiement de l'IFI

Si le montant de l'IFI à acquitter dépasse 1 000 euros, le paiement doit obligatoirement s'effectuer en ligne, sur le site Internet des impôts ou via l'application Impots.gouv pour smartphone et tablette. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l'impôt dû s'applique. A noter qu'en cas de difficultés financières graves, le fisc peut accorder au redevable de l'IFI un délai supplémentaire et, éventuellement, une remise gracieuse (totale ou partielle) de l'impôt ainsi que des pénalités appliquées, à condition, bien sûr, qu'il motive sa demande et parvienne à justifier sa situation.

Défiscalisation à l'IFI

L'abattement de 30% accordé au titre de la résidence principale et le plafonnement de l'ISF sont maintenus. L'idée étant d'éviter que la somme constituée par l'IFI et l'impôt sur le revenu dépasse 75% des revenus de l'année précédente. En cas d'excédent, celui-ci s'impute sur l'IFI à acquitter. L'ISF-don, qui permet aux redevable de l'ISF de déduire du montant de leur ISF 75% de leurs versements à des organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 euros de réduction (45 000 euros s'ils profitent aussi du dispositif ISF-PME), est lui aussi conservé. L'ISF-PME, qui permet aux ménages assujettis à l'ISF de bénéficier d'une réduction d'ISF égale à 50% du montant de leurs versements (dans la limite de 45 000 euros en cas d'investissement direct ou via une holding et de 18 000 euros en cas de souscriptions de parts de fonds), est, en revanche, supprimé.

Impôts

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