Régime réel en 2026 : micro-foncier, micro-BIC, LMNP et TVA, quelles règles ?
Le régime réel est la méthode de calcul du résultat imposable consistant à déduire les charges des recettes, afin que l'assiette de l'impôt reflète le plus fidèlement possible le gain du contribuable.
Régime réel ou micro-foncier ?
Un contribuable percevant des revenus fonciers a tout intérêt à opter pour le régime réel d'imposition lorsqu'il supporte beaucoup de charges. En revanche, si les frais sont peu élevés, il peut être pertinent de se tourner vers le régime micro-foncier. Le micro-foncier ouvre droit à un abattement forfaitaire.
Régime réel et location meublée
Les revenus liés à la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC, contrairement aux revenus de la location vide qui sont taxés comme revenus fonciers. En dessous de 72 600 euros de revenus de location meublée, le régime des micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50%. Il ne permet pas de créer de déficit.
Régime réel et location vide
Le régime réel d'imposition s'applique obligatoirement à la location vide lorsque le contribuable dégage plus de 15 000 euros de revenus fonciers bruts, charges non comprises. En deçà, le régime micro-foncier s'applique, mais le déclarant peut opter pour le régime réel. Ce choix ne s'effectue pas bien par bien : il s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal entrant dans son champ. Cela peut être pertinent, par exemple, en cas de gros travaux, ces dépenses venant alors en déduction du résultat imposable.
Régime réel et LMNP
Le contribuable est considéré comme loueur de meublé non professionnel à défaut de remplir les deux conditions du caractère professionnel. Le régime des micro-BIC s'apprécie au regard des recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année.
TVA et régime réel
Les régimes de TVA se déterminent selon des seuils et critères propres, distincts de ceux applicables à l'imposition des résultats. Ils doivent être présentés séparément des régimes micro-foncier et micro-BIC.
Régime réel normal
Le régime réel normal ne se confond pas avec les régimes micro-foncier, micro-BIC ou avec les régimes de TVA, qui obéissent à des règles distinctes. Le régime réel normal impose des obligations déclaratives et comptables plus détaillées.
Régime réel simplifié
Entre 33 200 et 238 000 euros de revenus, l'entreprise bénéficie de plein droit du régime réel simplifié. En découle un allègement des obligations déclaratives et comptables propres au régime réel.