Déficit foncier 2026 : qui peut profiter d'une réduction d'impôt ?
Un propriétaire au régime réel qui met un bien en location nue peut profiter du déficit foncier lorsque les charges déductibles du bien immobilier loué sont supérieures aux loyers encaissés. Ce mécanisme permet de réduire le revenu imposable du bailleur et peut, selon sa situation fiscale, diminuer son impôt sur le revenu.
Le propriétaire d'un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans une certaine limite. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour réduire le revenu imposable et, selon la situation du foyer, diminuer l'impôt sur le revenu.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable. Du moins la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt. La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d'emprunts n'est, elle, déductible que des revenus fonciers des 10 années suivantes. Le fait d'imputer le déficit foncier sur le revenu global permet de réduire celui-ci lors de sa déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale, et donc de réduire son impôt sur le revenu. Au régime réel, il faut remplir la déclaration n°2044 ou n°2044-SPE selon le cas, généralement via la déclaration en ligne.
La limite de droit commun reste fixée à 10 700 euros (ou 15 300 euros dans certains cas). Conformément à l'article 156 du code général des impôts, cette limite peut être temporairement portée à 21 400 euros, pour les seules dépenses de rénovation énergétique éligibles payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, à condition que le logement passe d'un DPE noté E, F ou G à un DPE noté A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
SCI, SCPI et déficit foncier
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global s'applique aux revenus fonciers en provenance d'immeubles détenus en direct ou via une société de personnes non soumise à l'IS, par exemple une SCI ou une SCPI. Ce type de SCPI fiscales investit dans des biens qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts. Ce dernier doit les conserver pendant au moins trois ans.
Quels travaux sont pris en compte dans le déficit foncier ?
Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu'il loue ne génèrent pas un déficit foncier. Les dépenses de réparation, d'entretien et, pour les logements d'habitation, certaines dépenses d'amélioration, sont déductibles, à l'exclusion notamment des dépenses ouvrant droit aux crédits d'impôt prévus aux articles 200 quater et 200 quater A du CGI. En revanche, ce n'est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
Les charges déductibles
Voici quelques-unes des charges déductibles pour la détermination du revenu net :
- Les primes d'assurance
- Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété, moins le montant des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles
- La taxe foncière
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés
- Les frais de gardiennage et de concierge ainsi que tout frais d'administration ou de gestion du bien (syndic, agence immobilière)
- Certaines dépenses de travaux
- Les charges locatives quand elles n'ont pas pu être récupérées auprès des locataires au 31 décembre suivant l'année de son départ
- L'indemnité d'éviction ou de relogement du locataire.
Comment calculer le déficit foncier ?
Calculer son déficit foncier se fait en trois étapes :
- Première étape : déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d'emprunt et de ses autres charges.
- Deuxième étape : déduire les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.
- Troisième étape : imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d'emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite du plafond. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Comment reporter le déficit foncier ?
La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l'exclusion de celles qui découlent des intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite d'un plafond. Si le revenu global est insuffisant pour l'absorber, l'excédent de déficit global se reporte sur le revenu global des six années suivantes. En revanche, la fraction du déficit supérieure au plafond légal ainsi que celle provenant des intérêts d'emprunt s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces derniers correspondent aux loyers perçus, le revenu global correspond à l'ensemble des revenus perçus par le contribuable, dont le revenu foncier.