Micro-foncier 2026 : quel abattement pour votre impôt ?
Au moment de déclarer ses revenus fonciers, le contribuable peut choisir le régime fiscal micro-foncier. Ce dernier offre certains avantages, notamment un abattement sur son revenu imposable.
Quel plafond pour le régime micro-foncier ?
Le régime micro foncier désigne un régime d'imposition qui s'applique automatiquement, sauf option contraire, pour les contribuables dont le montant brut des revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 euros au titre de l'année d'imposition. Ce plafond s'entend comme celui applicable aux contribuables propriétaires ainsi qu'aux membres de son foyer fiscal.
Quel abattement pour le régime micro-foncier ?
Une fois que le revenu brut foncier a été déterminé et qu'il ne dépasse pas la limite de 15 000 euros par an, les services des impôts vont lui appliquer un abattement de 30%. Ce système permet de déduire les charges qui, par définition, ne constituent pas un revenu pour le propriétaire, mais bien une dépense. C'est pour prendre en compte cet abattement que la base du calcul est le revenu brut : utiliser le revenu net de charges reviendrait à déduire deux fois les sommes engagées pour l'entretien du bien immobilier.
Régime micro-foncier ou régime réel ?
Par sa définition même, le régime micro-foncier est une exception au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Ce dernier s'applique lorsque les revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an. Il est aussi possible d'être éligible au micro-foncier, mais de choisir volontairement le régime réel d'imposition : lorsque ce choix est fait, il ne peut être changé pendant 3 ans. En régime réel, le revenu imposable est calculé à partir des recettes brutes diminuées des charges déductibles réelles ; il ne fonctionne pas comme le micro-foncier. Ce changement s'adresse notamment aux personnes dont les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30%.
Comment remplir sa déclaration d'impôt pour le micro-foncier ?
En micro-foncier, le revenu brut est porté sur la 2042 (case 4BE). En régime réel, il faut remplir la déclaration 2044, ou la 2044-SPE dans certains cas particuliers.
Micro-foncier meublé ou non meublé : comment ça marche ?
Un contribuable qui souhaite déclarer ses revenus fonciers tirés de biens loués nus au titre du régime micro-foncier doit respecter une condition. En premier lieu, l'ensemble des sommes reçues sous forme de loyers ou au titre de certaines sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés et certains FPI ne doit pas dépasser 15 000 euros. Ce seuil s'apprécie à partir du revenu brut foncier annuel, c'est-à-dire du total des loyers encaissés et des dépenses liées aux charges supportées par le propriétaire. Une autre spécificité du régime micro-foncier est l'absence de "proratisation". Cela signifie que, même si certains loyers ne sont touchés que pendant quelques mois au cours de l'année, ils entrent globalement dans le calcul des 15 000 euros.
Exceptions au régime micro-foncier
La définition du régime micro-foncier comprend plusieurs exceptions. Ainsi, les recettes issues de certains locaux non meublés sont exclues du micro-foncier et relèvent alors du régime réel. C'est notamment le cas pour les monuments historiques, pour les locaux situés dans des zones protégées, ou encore pour des biens immobiliers qui bénéficient de déductions. Par exemple, un propriétaire qui fait entrer son logement dans un programme d'investissement locatif peut bénéficier d'un dispositif d'encouragement fiscal. S'agissant des revenus fonciers issus de parts détenues dans des fonds ou des sociétés, tous ne sont pas éligibles au micro-foncier : c'est notamment le cas des parts de sociétés qui bénéficient d'une déduction fiscale au titre de l'amortissement ou, à certaines conditions, des parts prises dans un fonds de placement immobilier (FPI).