Pourquoi investir en nue-propriété de parts de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire en pleine propriété ou en démembrement : en nue-propriété ou en usufruit. L’investissement en démembrement dans des parts de SCPI est une solution peu connue qui permet pourtant de générer des revenus futurs ou de réaliser des plus-values.

En droit français, le droit de propriété se compose de trois éléments : l’usus, qui est le droit d’utiliser une chose, le fructus, qui est le droit d’en tirer des revenus, et l’abusus (ou nue-propriété), qui correspond au droit d’en disposer (la vendre, la donner). Le droit de propriété peut être soit complet, le propriétaire disposant alors pleinement de la chose, soit démembré : l’abusus est alors séparé de l’usus et du fructus (lesquels donnent "l’usufructus", plus communément appelé usufruit). On parle de nu-propriétaire pour désigner une personne qui ne dispose que de l’abusus. Comme un bien immobilier classique, une part de société civile de placement immobilier (SCPI) peut faire l’objet d’une acquisition en pleine propriété, mais aussi en nue-propriété. Ce type d’acquisitions, qui convient à des profils particuliers d’investisseurs, présente des avantages et des inconvénients spécifiques que nous nous proposons de détailler ici.

Le démembrement temporaire du droit de propriété dans le cadre d’un investissement en parts de SCPI

Le démembrement temporaire du droit de propriété s’effectue généralement lors de l’acquisition de parts de SCPI sur le marché primaire, c’est-à-dire lors de la création de nouvelles parts.


Dans ce cas, l’investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée déterminée. La durée du démembrement du droit de propriété, entre nue-propriété et usufruit, correspond en effet à une durée déterminée fixe (5, 10, 15 voire 20 ans).


Pendant la durée du démembrement, seul l’usufruitier peut tirer des revenus des parts de SCPI : les dividendes versés par la société de gestion lui reviennent intégralement. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit pas de revenus. A l’extinction du délai de démembrement, en revanche, il récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. L’usufruitier cesse de percevoir les revenus distribués par la société de gestion, qui reviennent désormais intégralement au propriétaire.

Un investissement de long terme qui vise des plus-values de cession ou des revenus futurs

Le propriétaire peut alors suivre deux stratégies : soit il conserve ses parts et en tire des revenus réguliers, soit il les cède pour dégager une plus-value. L’investissement en parts de SCPI en nue-propriété répond donc à une stratégie de long terme qui peut poursuivre deux objectifs.


Il est possible que l’investisseur n’ait pas besoin de revenus immédiats, mais qu’il souhaite en percevoir 5, 10, 15, voire 20 ans plus tard. C’est notamment le cas des personnes qui souhaitent préparer leur retraite. La durée du démembrement peut être choisie en fonction des anticipations de départ à la retraite : la récupération de la pleine propriété intervient alors à la fin de la vie active et les dividendes viennent compléter la pension de retraite.


Un autre profil d’investisseurs susceptibles d’être intéressés par l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété regroupe les personnes qui ne souhaitent pas percevoir de revenus réguliers mais espèrent réaliser des plus-values futures. En effet, l’acquisition de parts en nue-propriété se fait avec une décote par rapport au prix de parts en pleine propriété : cette décote compense en effet la perte des revenus qui sont perçus exclusivement par l’usufruitier pendant la durée du démembrement. Lorsque la pleine propriété est récupérée, l’investisseur peut revendre ses parts à un prix non-décoté, puisqu’il cède à la fois la nue-propriété, mais aussi l’usufruit. Si, entre l’acquisition initiale et la cession des parts, celles-ci ont vu leur prix augmenter (sous l’effet d’une appréciation du patrimoine de la SCPI), cette revalorisation s’ajoute à la plus-value réalisée par le propriétaire. En résumé, la plus-value espérée avant impôt est égale au prix de cession (potentiellement augmenté d’une revalorisation) moins le prix d’acquisition (qui intègre une décote).

Les clés de répartition entre nue-propriété et usufruit

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété se fait avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cette décote s’analyse comme le prix de la renonciation à l’usufruit pendant la durée du démembrement. Plus celle-ci est longue, plus le nu-propriétaire devra attendre avant de percevoir les revenus de ses parts et donc plus la décote sera élevée. Dans la même logique, plus la SCPI dégage un rendement élevé, plus la décote sera grande : comme le nu-propriétaire renonce à percevoir des revenus élevés, il est normal que l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI se fasse à un prix réduit.


Voici les clés de répartition d’un échantillon de SCPI aux profils divers (rendement, stratégie) :


En résumé : un investissement qui présente des avantages significatifs et des risques maîtrisés

L’investissement en parts de SCPI en nue-propriété présente donc plusieurs avantages. Il permet à des épargnants de préparer leur retraite en achetant des parts à prix décoté puis en touchant les dividendes qu’elles génèrent après récupération de la pleine propriété. Il rend également possible la réalisation de plus-values de cession. En outre, la valeur des parts acquises en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’ISF : il est donc possible d’accroître son patrimoine sans devenir imposable à l’ISF (ou alourdir cet impôt si l’investisseur y est déjà soumis). A noter que cet avantage ne doit pas constituer la seule raison d’un investissement en nue-propriété.


L’investissement en nue-propriété présente aussi des inconvénients. Par nature, il ne génère pas de revenus immédiats, puisqu’il faut attendre la fin du démembrement du droit de propriété. Aussi, il faut noter que la liquidité des parts en nue-propriété est très réduite. C’est la raison pour laquelle ce type d’investissements doit être effectué dans une vision à long-terme (durée conseillée de 8 ans minimum). Enfin, il existe un risque de perte en capital si les parts perdent de la valeur au cours du démembrement. Ce risque peut cependant être mutualisé sur plusieurs SCPI.

ISF / Usufruit