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Usufruit : tout savoir sur la notion d'usufruit

Fiche pratique
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Mal connue, la notion d'usufruit apparaît souvent lors d'une succession. L'usufruit répond à la législation précise qui émane du Code civil, notamment en immobilier. Définition, valeur, barème... Voici tout ce dont vous avez besoin de savoir sur l'usufruit et la nue-propriété.
 
 
Dernière mise à jour : février 2017
 
Définition usufruit
L'usufruit représente le droit d'utiliser un bien détenu par un nu-propriétaire. L'usufruitier peut ainsi habiter ou louer un logement qui appartient à une autre personne.

Donation avec usufruit
La donation avec usufruit ne peut porter que sur la nue-propriété. À titre d'exemple, un couple de seniors peut donner son bien immobilier à son fils ou sa fille. Les donateurs conservent l'usufruit du bien, peuvent y habiter ou le louer et percevoir les loyers. Le bénéficiaire devient nu-propriétaire et partage les pouvoirs de gestion et de disposition. Au décès des parents, il acquiert la pleine propriété. Cela permet d'éviter les droits de succession.

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Usufruit successif
Par testament ou donation, une personne peut transmettre l'usufruit d'un bien immobilier à une tierce personne. Le bénéficiaire du l'usufruit successif ne pourra ni le démolir ni le vendre, mais jouira de l'usufruit.

Usufruit et succession
Lors d'une succession, il faut déterminer la valeur de l'usufruit transmis. Celle-ci est fixée par un barème permettant le calcul des droits de mutation à titre gratuit.

Droit d'usufruit
Le droit de l'usufruit se compose de l'usus et du fructus, respectivement les droits d'user et de percevoir les fruits du bien.

Usufruit temporaire
Un propriétaire peut transmettre l'usufruit d'un bien qu'il possède à un tiers pour une période définie. C'est ce qu'on appelle l'usufruit temporaire. Le propriétaire peut ainsi extraire de son patrimoine le bien en question. À noter qu'une autre possibilité existe pour défiscaliser son patrimoine : l'usufruit locatif social. Il consiste à acquérir un bien en laissant l'usufruit, sur une période établie, à un organisme social. Ce dernier loue et perçoit les loyers tandis que l'investisseur acquiert un patrimoine avec une décote importante.

Valeur de l'usufruit
La valeur de l'usufruit peut être calculée lors d'une vente d'un bien en usufruit ou d'une succession. Il dépend de l'âge de l'usufruitier.

Barème de l'usufruit
Afin de procéder au calcul de la valeur de l'usufruit, il est nécessaire de faire appel au barème administratif en vigueur. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est grande. Elle représente 10 % de la nue-propriété lorsque l'usufruitier a plus de 91 ans. Elle monte graduellement jusqu'à 90 % lorsque l'usufruitier a moins de 21 ans.

Usufruit et nue-propriété
La notion opposée à l'usufruit est la nue-propriété. Lors du partage d'un bien immobilier entre un usufruitier et un nu-propriétaire, des règles s'imposent. L'usufruitier est en effet tenu d'entretenir le bien et de régler la taxe d'habitation, mais aussi la taxe foncière.

Usufruit et viager
Par opposition à l'usufruit temporaire, l'usufruit en viager s'éteint au décès de l'usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire devient propriétaire. Il ne faut pas confondre cela avec la vente en viager occupé qui se définit par la vente d'un bien à un acquéreur qui, contre une rente allégée, permet aux vendeurs d'habiter dans le logement jusqu'à la fin de leurs jours.
 
 
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