Présidentielle : le patrimoine immobilier des candidats sous-évalué ?

Présidentielle : le patrimoine immobilier des candidats sous-évalué ? La valorisation des biens des 9 prétendants à l'élection est en moyenne inférieure de 18% aux prix du marché.

Neuf des onze candidats à l'élection présidentielle 2017 sont propriétaires d'au moins un bien immobilier, a-t-on appris lors de la publication de leur déclaration de patrimoine le 23 mars dernier. La valeur de leurs actifs immobiliers déclarés s'élève à 8,3 millions d'euros au total. D'après nos calculs cependant, basés sur les prix immobiliers moyens estimés au 1er mars 2017, elle dépasserait les 10 millions d'euros, soit une différence de plus de 18% à la baisse.

Certains candidats se situent largement au-dessus de ce chiffre. A commencer par Marine Le Pen, dont la valeur du patrimoine déclarée est inférieure de 59% à celle que nous avons calculée.

Patrimoine immobilier des candidats : les plus gros écarts avec nos calculs
Rang Candidat Valeur déclarée (€) Estimation JDN (€) Différence
1 Marine Le Pen 611 832 1 492 803 -59%
2 François Fillon 925 300 1 669 854 -44,6%
3 Jacques Cheminade 420 700 524 704 -19,8%
4 François Asselineau 1 326 000 1 619 966 -18,1%
5 Nicolas Dupont-Aignan 2 329 000 2 690 643 -13,4%
6 Jean-Luc Mélenchon 1 027 000 1 095 870 -6,3%
7 Jean Lassalle 590 000 552 198 +6,8%
8 Benoît Hamon 821 000 381 490 +115,2%
9 Nathalie Arthaud 248 700 114 120 +117,9%
  Total 8 299 532 10 141 648 -18,2%

Dans le détail, la présidente du Front National déclare détenir 20,5% en pleine propriété d'un bien de 382 mètres carrés dans les Hauts-de-Seine, acquis en 2012, pour une valeur de 194 861 euros. Plus précisément, le bien est localisé à Rueil-Malmaison, rue  Hortense, où le prix moyen du mètre carré s'élève à 6 257 euros, selon MeilleursAgents. Ce qui donne près de 2,4 millions d'euros pour l'ensemble de la propriété et près de 490 000 euros pour sa seule quote-part, c'est-à-dire 2,5 fois plus que le montant déclaré.

La valeur vénale déclarée par Marine Le Pen pour sa quote-part dans le domaine de Montretout est inférieure de 59% à nos calculs

Même constat en ce qui concerne sa demeure de Millas, dans les Pyrénées-Orientales. Marine Le Pen détient 50% des parts de la SCI propriétaire de ce bien de 120 mètres carrés. Soit, vu les tarifs immobiliers sur place en mars 2017, 105 060 euros, une somme supérieure de 187% aux 36 619 euros déclarés. Idem, encore, pour la valeur vénale de 312 500 euros que la candidate frontiste mentionne pour sa quote-part dans le domaine de Montretout, à Saint-Cloud, et qui est inférieure de 59% à nos estimations (768 858 euros). La valorisation de part qu'elle possède dans une maison du Morbihan, en l'occurrence à la Trinité-sur-mer, ne fait pas exception à la règle et est inférieure de 47% à nos calculs, toujours basés sur les prix relevés par MeilleursAgents. A noter que la candidate de l'extrême droite fait l'objet de deux procédures de redressement, selon Le Monde. La première porte sur le domaine de Montretout, évalué par le fisc à 5 millions d'euros. "Nous contestons tout : état du bien, calcul des surfaces et raisonnement", a déclaré au quotidien national François Wagner, conseil de Marine Le Pen. "C'est une maison mangée par les termites, dont le parquet se casse sous les pieds. Elle est invendable au prix indiqué par l'administration fiscale", a confirmé Me Frédéric Joachim, l'avocat de Jean-Marie Le Pen, codétenteur du bien avec sa fille. La seconde procédure concerne la demeure de Rueil-Malmaison. Là encore, Marine Le Pen réfute l'analyse des impôts.

Le détail des patrimoines immobiliers déclarés par les candidats
Candidat Localisation du bien Superficie (m²) Valeur déclarée (€) Différence avec l'estimation JDN
Benoît Hamon Finistère (29) 62 121 000 +40%
Benoît Hamon Hauts-de-Seine (92) 108 700 000 +137%
François Asselineau Nièvre  (58) 160 75 000 -36%
François Asselineau Polynésie française (98) 55 117 000 -28%
François Asselineau Polynésie française (98) 72 159 000 -26%
François Asselineau Paris (75) 203 975 000 -13%
François Fillon Solesmes (72) 1107 750 000 -47%
François Fillon Cérans-Foulletourte (72) 210 41 300 -47%
François Fillon Ascain  (64) 150 134 000 -19%
Jacques Cheminade Paris (75) 61,52 420 700 -20%
Jean Lassalle Pyrénées-Atlantiques (64) 73 110 000 -45%
Jean Lassalle Oloron (64) 300 160 000 -16%
Jean Lassalle Lourdios-Ichère (64) 226 320 000 +97%
Jean-Luc Mélenchon Paris (75) 110 837 000 -7%
Jean-Luc Mélenchon Lombreuil  (45) 150 190 000 -4%
Marine Le Pen Rueil-Malmaison (92) 382 194 861 -60%
Marine Le Pen Millas (66) 120 36 619 -65%
Marine Le Pen Saint-Cloud (92) 633 312 500 -59%
Marine Le Pen Trinité-sur-mer (56) 120 67 852 -47%
Nathalie Arthaud Pantin (93) 48 248 700 +118%
Nicolas Dupont-Aignan Paris (75) 56 144 000 -67%
Nicolas Dupont-Aignan Paris (75) 38 162 000 -44%
Nicolas Dupont-Aignan Paris (75) 27 135 000 -35%
Nicolas Dupont-Aignan Paris (75) 25 135 000 -30%
Nicolas Dupont-Aignan Paris (75) 25 198 000 +3%
Nicolas Dupont-Aignan Yerres (91) 80 255 000 +8%
Nicolas Dupont-Aignan Paris (quartier latin) (75) 105 1 300 000 +14%

François Fillon monte sur la deuxième marche du podium des candidats aux patrimoines immobiliers les plus inférieurs à nos estimations, avec -45% pour l'ensemble de ses biens. Vu le prix moyen du mètre carré à Solesmes, dans la Sarthe, où il se situe, son manoir de Beaucé serait en effet plus proche des 1,4 million d'euros que des 750 000 euros déclarés. Et encore, en en comptant que les mètres carrés de surface habitable. La valorisation de la quote-part du candidat de la droite dans la maison de son père à Cérans-Foulletourte, dont il ne possède que la nue-propriété, est quant à elle inférieure de 47% à nos estimations conjointes avec le réseau de conseillers en gestion de patrimoine Cyrus Conseil. Le montant qu'il indique pour sa part dans la demeure qu'il possède en nue-propriété à Ascain, dans les Pyrénées-Atlantiques (134 000 euros), est, lui, plus proche de nos calculs (166 090).

Jacques Cheminade clôt le trio de tête, avec un appartement parisien dont la valorisation est inférieure de près de 20% à celle que nous avons obtenue en prenant en compte le prix moyen du mètre carré dans la capitale au 1er mars 2017. Il se peut toutefois que le tarif soit moins élevé dans le quartier où se situe le bien du candidat de Solidarité et Progrès mais ce dernier n'a pas donné plus de détails quant à sa localisation.

Benoît Hamon et Nathalie Arthaud ont, semble-t-il, valorisé 100% des biens qu'ils co-détiennent plutôt que leur seule quote-part

A l'opposé de l'échelle, on retrouve Benoît Hamon et Nathalie Arthaud, qui ont déclaré des valeurs plus de deux fois supérieures à nos estimations. Il semble que les candidats aient valorisé 100% des biens qu'ils co-détiennent plutôt que leur seule quote-part. Partant de ce postulat, le patrimoine qu'aurait dû déclarer le candidat du PS aurait été supérieur de 16% à nos estimations et celui de la candidate de Lutte Ouvrière l'aurait été de 9%.

Enfin, Jean-Luc Mélenchon, le candidat de la France Insoumise et Jean Lassalle, qui se présente comme le candidat de la ruralité, sont ceux qui ont déclaré les valorisations les proches de nos estimations (-6,3% pour le premier et +6,8% pour le second).

Méthodologie

Pour effectuer nos calculs, nous nous sommes basés sur le prix moyen du mètre carré estimé par MeilleursAgents (appartement ou maison, selon les biens), dans le département indiqué par le candidat dans sa déclaration de patrimoine ou, lorsque l'information était disponible sur Internet, dans la ville, voire dans la rue où se situe le bien.

Les estimations prises en compte pour les biens situés en outre-mer sont celles de LaCoteImmo / SeLoger.

Seuls les appartements et les maisons ont fait l'objet d'un calcul. Les terres agricoles et les places de parking ont été exclues de l'étude.

Pour calculer la valeur de la quote-part de François Fillon pour les deux biens qu'il possède en nue-propriété, nous sommes partis du principe que son père, l'usufruitier, a entre 81 et 90 ans. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété correspond à 80% de la valeur du bien en pleine propriété.

Si Nicolas Dupont-Aignan précise le barème applicable à trois des cinq biens qu'il possède en nue-propriété, il n'en fait pas de même pour les deux autres biens qu'il détient et qui ont fait l'objet d'un démembrement. Comme il s'agit également de donations, nous avons appliqué le même barème à ces deux biens, à savoir la nue-propriété correspondant à 90% de la valeur du bien en pleine propriété. Par ailleurs le candidat de Debout La France n'ayant renseigné de quote-part pour aucun de ses biens, nous sommes partis de l'hypothèse qu'elle était de 100%.

Emmanuel Macron et Philippe Poutou ne sont propriétaires d'aucun bien immobilier.

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Présidentielles / François Fillon