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La résiliation de bail commercial

Fiche pratique
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Un bail commercial est une forme de contrat de location. Il concerne les locaux professionnels utilisés dans le cadre de l'exploitation d'un fonds de commerce. Le bail commercial encadre de manière stricte l'utilisation d'un fonds de commerce. Il régule l'utilisation des locaux, le loyer et le renouvellement du bail. Que l'on soit propriétaire ou locataire, il existe des règles à respecter pour résilier un bail commercial.
 
 
Dernière mise à jour : juillet 2017
 
Résilier un bail commercial lorsque l'on est locataire
Pour résilier son bail commercial, un locataire doit donner son congé six mois avant la date souhaitée, par acte d'huissier. La résiliation de bail peut être effectuée au minimum trois ans après la signature du bail. Cette durée est de neuf ans dans le cadre de résidences de tourisme.
Le locataire peut résilier un bail commercial à tout moment en cas de départ à la retraite ou d'invalidité. Si c'est le locataire qui met fin au bail commercial, il n'a droit à aucune indemnité.
Certaines exceptions existent : 
- en cas de décès du locataire, le bail est transmis aux héritiers ;
- dans le cadre d'une procédure collective, il est maintenu ;
- dans le cadre d'un redressement judiciaire, le maintien ou non du bail commercial est décidé par l'administrateur judiciaire après une étude financière.
Attention : une cession de bail commercial ne constitue pas une résiliation, mais s'apparente davantage à une sous-location. 

Résilier un bail commercial lorsque l'on est propriétaire
Un bail commercial a pour objectif de protéger le locataire. Il est donc nettement plus avantageux pour ce dernier. Si la résiliation d'un bail commercial est faite à l'initiative d'un propriétaire, un acte d'huissier doit être émis et une indemnité dite d'éviction doit être versée.
Le propriétaire doit impérativement expliquer les raisons de sa demande de résiliation sur l'acte d'huissier. Le locataire est en droit de contester la résiliation en saisissant les tribunaux compétents dans les deux ans qui suivent la résiliation.
Une fois que le propriétaire a versé l'indemnité au locataire, celui-ci dispose de trois mois pour quitter les locaux commerciaux. C'est l'obtention de l'indemnité qui marque le début du préavis. Avant le versement, le locataire peut poursuivre son activité en toute légalité.
Le montant de l'indemnité est égal à la valeur vénale du fonds de commerce concerné. Si le local loué a une valeur du droit au bail supérieure à la valeur du fonds, alors l'indemnité sera égale à la valeur du droit au bail.
 
 
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