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Le bail commercial

Fiche pratique
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C’est la loi du 30 septembre 1953 qui s’applique dans le cadre des baux commerciaux. Elle rend particulièrement complexe le non renouvellement du bail par le propriétaire.
 
 
Dernière mise à jour : décembre 2016
 
Définition
Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Qui est concerné ?
L’objet de ce contrat ne peut être qu’un lieu clos ou un immeuble, et les locaux accessoires nécessaires à son utilisation.
Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, ou au répertoire des métiers si c’est un artisan.
De plus, l’activité exercée dans ce local doit être bien réelle, c'est-à-dire qu’elle doit générer de la clientèle et être autonome dans son fonctionnement. Les franchises peuvent toutefois souscrire ce type de contrat.

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Durée du bail
Mis à part les baux précaires dérogatoires, les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le contrat peut bien sûr fixer une durée supérieure mais en aucun cas inférieure.
Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans, c'est pourquoi le bail commercial est souvent appelé bail 3/6/9. Il doit faire part de sa décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue et cela via un huissier, un simple courrier recommandé de suffisant pas.
Pour le propriétaire, il est beaucoup plus compliqué de résilier un bail commercial. D’une part, il doit attendre la fin du bail. A cette date, il peut décider de ne pas le renouveler, mais dans ce cas il doit payer une indemnité d’éviction au locataire pour le préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut être très élevé. 
Cependant, quelques autres cas peuvent être admis, pour ne pas renouveler le bail commercial.
Ainsi, le propriétaire peut invoquer l’état de l’immeuble si celui-ci a été reconnu par un arrêté préfectoral. Cette raison évite, en outre, de devoir payer l’indemnité d’éviction. Il peut aussi tenter de prouver lui-même le caractère dangereux de l’immeuble.
En cas de mise en demeure, signifiée par un huissier, n’ayant pas d’effet, le bailleur peut mettre fin au contrat.
En outre, il peut choisir de ne pas renouveler le bail commercial afin d’y habiter ou d’y loger son épouse, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son épouse. Pour cela, ces derniers doivent se trouver sans logement au moment de la reprise du local.
Enfin, s’il décide d’engager des travaux nécessitant l’évacuation du logement, le bailleur doit payer une indemnité.

Le loyer
Le loyer est librement déterminé par le propriétaire. En règle générale, on ajoute à la valeur locative du lieu, sa destination, son état…
Le montant de ce loyer peut être revu à la fin de chaque période de 3 ans. L’augmentation ne peut normalement pas être supérieure à la variation de l’indice INSEE, sauf si l’une des deux parties réussit à prouver qu’une variation (dans un sens ou dans l’autre) est justifiée.

A noter : même si cela n’est pas obligatoire, mieux vaut bien sûr rédiger un document écrit fixant clairement les termes d’utilisation du local et les devoirs de chacun (prise en charge des travaux…).
 
 
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