La location vente : définition et condition

La majorité des transferts de propriété portant sur un bien immobilier résultent d'un contrat de vente classique avec paiement du prix intégral et immédiat. Il existe pourtant des possibilités de locations financières permettant une accession progressive à la propriété.

Définition de la location-vente

La location-vente est une formule de transfert de la propriété immobilière dont la nature mixte mêle deux régimes contractuels, celui du bail et de la vente. L'objectif est de permettre à une personne d'acquérir un bien sans apport personnel ni possibilité d'emprunt conséquent.

Les conditions de la location-vente

Pour que le contrat soit considéré comme une location-vente, il doit contenir des obligations de deux natures différentes.
D'une part, un droit de jouissance sur le bien doit être consenti au locataire-acheteur pendant une période définie et, d'autre part, un transfert de propriété du bien à l'issue de ladite période.
La loi du 12 juillet 1984 a mis en place une forme particulière d'accession progressive à la propriété appelée location-accession . Ce contrat sui generis est caractérisé par l'option d'achat entre les mains du locataire-accédant. Au terme de la période de jouissance, il pourra refuser le transfert de propriété et se faire rembourser le prix déjà versé. Parce qu'elle est organisée par le législateur et qu'elle protège l'acheteur, cette formule de location financière est la plus courante chez les particuliers.
En dehors de ce cas, dans le cadre de la location-vente classique, le locataire n'a pas forcément, seul, le pouvoir de déclencher ou non la cession. Au contraire, il peut être tenu par une promesse unilatérale d'achat l'obligeant à indemniser le vendeur en cas de résiliation.

Location-vente d'une maison

Le fait que le bien concerné soit une maison ne soulève pas de difficultés particulières concernant le contrat la location-vente.
Cependant, les parties doivent garder à l'esprit que durant la période de location, elles demeurent soumises à la législation relative aux baux d'habitation et notamment à la loi du 6 juillet 1989. Ces règles sont d'ordre public (article 2) et on ne peut pas y déroger par contrat. Le propriétaire a donc la charge des grosses réparations. Le locataire ne peut pas effectuer de travaux de construction sans autorisation du bailleur.

Location-vente d'un appartement

S'agissant d'un appartement, il peut être intéressant pour le locataire de privilégier la location-accession. Ce contrat lui accorde, en effet, des droits normalement réservés au propriétaire, comme la participation aux assemblées générales et au syndicat de copropriété.

Location-vente d'un terrain

Le contrat de location-vente n'est pas le plus adapté à un terrain constructible. En effet, n'étant pas propriétaire, le locataire-acquéreur ne peut demander de permis de construire sans l'aval du propriétaire.

Contrat de location-vente

Le contrat de location-accession répond à un formalisme légal. Dans le cas de la location-vente classique, un contrat de bail est assorti d'une promesse unilatérale ou bilatérale de vente.
Le propriétaire-vendeur perçoit des redevances de deux natures. Une partie correspond au loyer indemnisant l'occupation du bien, l'autre partie constitue une fraction du prix de vente.
A l'issue de la période de location, l'acheteur versera, le cas échéant, le reliquat du prix de vente.

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