Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Marchand de biens est une profession qui peut faire rêver : acheter des immeubles entiers pour les revendre en effectuant une belle plus-value au passage... La profession de marchand de biens nécessite toutefois de vraies qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier et une certaine somme d'argent avant de se lancer.

Définition

Un marchand de biens est une personne dont l'activité professionnelle est d'acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI. Le marchand de biens se distingue de l'agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu'il vend ou revend, alors qu'un agent immobilier n'est qu'un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d'un bien immobilier.

Statut du marchand de biens

En ce qui concerne le statut juridique, le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc remplir des obligations classiques de commerçant : inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité ou établir des comptes annuels... En tant que vendeur professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu'il vend.

Fiscalité

Le marchand de biens est un commerçant professionnel, à ce titre il est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges. À noter que le marchand de biens est exonéré des droits de mutation s'il revend un bien immobilier dans les cinq ans qui suivent son achat.

TVA

Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses marges brutes. La marge brute est la différence entre le coût de l'acquisition plus celui des travaux, et le prix de la revente. La TVA peut être déduite pour les charges de copropriété, les frais de gestion, l'achat de fournitures nécessaires, etc.

Plus-value

L'objectif d'un marchand de biens est le même que celui d'un commerçant : faire du commerce. Le but est donc d'acheter un bien immobilier pour le revendre à un prix plus élevé. L'avantage d'acheter, et surtout de revendre, un bien sous le statut de marchand de biens plutôt qu'en nom propre : il n'y a pas de taxe sur la plus-value lorsqu'une vente est effectuée par un professionnel.

Devenir marchand de biens

Pour se lancer dans la profession de marchand de biens, il est nécessaire de disposer de suffisamment d'argent pour effectuer son premier achat immobilier. D'un point de vue juridique, il suffit de créer une société, SARL, EURL ou SCI, auprès d'une Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Pour cela, les pièces administratives habituelles seront nécessaires : trois exemplaires des statuts de la société, certificats de dépôt de capital, parution d'annonce légale, pièce d'identité, etc. Avant de se lancer, le futur marchand de biens s'assurera d'avoir une très bonne connaissance du marché immobilier.

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