Pinel 2017 : simulation, zone et calcul du loyer

Le dispositif d'investissement locatif Pinel, qui a succédé au Duflot, permet, sous conditions, d'obtenir une réduction d'impôts pour l'achat d'un logement neuf ou réhabilité. Voici ses avantages et ses inconvénients.

Présentation de la loi Pinel
Le dispositif d'investissement locatif Pinel, du nom de la ministre du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité en fonction d'avril 2014 à février 2016, permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'achat, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, d'un logement neuf ou réhabilité situé dans une zone où le marché immobilier est dit tendu (c'est-à-dire que la demande de logements dépasse l'offre) et qui atteint un certain niveau de performance énergétique. Le gouvernement a fait part de sa volonté de prolonger le dispositif de 4 ans dans les zones A, Abis B1, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2017. La mesure sera inscrite dans le projet de loi logement qui sera débattu à l'automne 2017.
Pour se voir accorder cet avantage fiscal, les propriétaires doivent s'engager à louer le bien (nu, pas en location meublée), à usage d'habitation principale, pendant au moins six ans et à un tarif inférieur d'environ 20% au prix du marché.
C'est une version assouplie du dispositif Duflot, qu'il remplace. La durée d'engagement minimale, notamment, a été abaissée et il est possible, depuis le 1er janvier 2015, de louer le logement en question à un descendant (ou à un ascendant).

Zone de la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif d'investissement locatif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière, c'est-à-dire une zone où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande. Il doit donc se situer en zones A (zone A bis comprise) et B1 (voir le tableau-ci-dessous). Cette terminologie est celle du zonage A/B/C, qui découpe le territoire français en 5 zones.

Zone... Comprend...
A bisParis, 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise
AAgglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
B1Certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les Dom
B2Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et communes de Corse non situées en zones A ou B1
CReste du territoire

Les logements qui se trouvent en zone B2 et, depuis le 6 mai 2017, dans certaines communes de la zone C (celles "qui appartiennent à un établissement public de coopération intercommunale se caractérisant sur une même période par une croissance constatée à la fois de leur population et de leur nombre d'emplois au lieu de travail plus importante que celle constatée pour le quartile des établissements publics de coopération intercommunale les plus dynamiques au niveau national"), sont éligibles au dispositif s'ils ont reçu l'agrément du préfet de région. La liste des villes qui entrent dans ce cas particulier au 27 mars 2017 est disponible ici.

Location loi Pinel

La location en loi Pinel doit respecter certaines conditions. Les revenus du locataire doivent notamment être inférieurs à un plafond, fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. Voici, pour les baux conclus en 2017, le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de 2015 à ne pas dépasser.

Situation familiale du locataire Zone A bis Zone A (hors zone A bis) Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €
Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 € 70 000 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 954 € +11 859 € +8 677 € +7 808 € +7 808 €

Calcul du loyer en loi Pinel

Les propriétaires doivent également respecter les plafonds de loyer mensuel définis en fonction du zonage et révisés chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2017.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond de loyer 16,83 € / m² 12,5 €/ m² 10,07 € / m² 8,75 € / m² 8,75 € / m²

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S désigne la surface du logement. Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer par ce coefficient multiplicateur.

Avantages de la loi Pinel

Les avantages de la loi Pinel consistent en une réduction d'impôt sur le revenu répartie sur toute la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
Le taux de cette réduction d'impôt dépend lui aussi de l'option qu'aura prise le propriétaire : il atteint 12% du prix d'achat pour une durée d'engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
A noter que ce type d'investissement est plafonné à 2 logements par an par propriétaire. Le montant de la réduction d'impôt est également plafonné à 10 000 euros dans le cadre du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.

Défiscalisation en loi Pinel

On parle de défiscalisation en loi Pinel car cette dernière permet de déduire fiscalement une partie du prix d'achat d'un logement. Par ce procédé, l'Etat entend favoriser la construction de logements neufs et écologiques tout en permettant aux familles modestes d'être logées convenablement pour un prix acceptable.

Simulation loi Pinel

Les paramètres à prendre en compte pour réaliser un investissement en loi Pinel sont nombreux. Aussi, le ministère du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité a mis en ligne un outil de simulation sur son site Internet permettant à l'investisseur potentiel de vérifier si sa commune est éligible au dispositif, de calculer le loyer maximum auquel il pourrait louer son logement, de connaître la limite de revenus à ne pas dépasser pour ses futurs locataires et le montant de la réduction d'impôts à laquelle il aurait droit. Il faut pour cela renseigner la région, le département ainsi que la commune dans lesquels se situe le projet d'investissement, la date de réalisation de ce dernier, la superficie du logement ainsi que le montant de l'acquisition.

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