Rechercher un thème :
Patrimoine >   
Toute l'encyclo pratique

Pinel 2017 : simulation, zone et calcul du loyer

Fiche pratique
DONNEZ VOTRE AVIS
Le dispositif d'investissement locatif Pinel, qui a succédé au Duflot, permet, sous conditions, d'obtenir une réduction d'impôts pour l'achat d'un logement neuf ou réhabilité. Voici ses avantages et ses inconvénients.
 
 
Dernière mise à jour : avril 2017
 

Présentation de la loi Pinel
Le dispositif d'investissement locatif Pinel, du nom de la ministre du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité en fonction d'avril 2014 à février 2016, permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l'achat, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, d'un logement neuf ou réhabilité situé dans une zone où le marché immobilier est dit tendu (c’est-à-dire que la demande de logements dépasse l'offre) et qui atteint un certain niveau de performance énergétique.
Le projet de loi de finances pour 2017 prévoit de prolonger le dispositif d'un an. Si la disposition est votée, celui-ci concernera donc les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017. Cette mesure fait suite à l'annonce faite par le président de la République le 8 avril 2016.
Pour se voir accorder cet avantage fiscal, les propriétaires doivent s'engager à louer le bien (nu, pas en location meublée), à usage d'habitation principale, pendant au moins six ans et à un tarif inférieur d'environ 20% au prix du marché.
C'est une version assouplie du dispositif Duflot, qu'il remplace. La durée d'engagement minimale, notamment, a été abaissée et il est possible, depuis le 1er janvier 2015, de louer le logement en question à un descendant (ou à un ascendant).


Zone de la loi Pinel
Pour être éligible au dispositif d'investissement locatif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière, c’est-à-dire une zone où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande. Il doit donc se situer en zones A (zone A bis comprise) et B1 (voir le tableau-ci-dessous). Cette terminologie est celle du zonage A/B/C, qui découpe le territoire français en 5 zones.

Zone...  Comprend...
 A bisParis, 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
 AAgglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
 B1Certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les Dom
 B2Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et communes de Corse non situées en zones A ou B1
 CReste du territoire

Les logements qui se trouvent en zone B2 sont éligibles au dispositif s'ils ont reçu l'agrément du préfet de région. La liste des villes qui entrent dans ce cas particulier au 4 novembre 2016 est disponible ici.


Location loi Pinel
La location en loi Pinel doit respecter certaines conditions. Les revenus du locataire doivent notamment être inférieurs à un plafond, fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. Voici, pour les baux conclus en 2016, le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de 2014 à ne pas dépasser.

 Situation familiale du locataire Zone A bisZone A (hors zone A bis) Zone B1 Zone B2
 Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 €
 Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 €
 Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 €
 Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
 Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
 Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 €
 Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 908 € +11 816 € +8 646 € +7 780 €


Calcul du loyer en loi Pinel
Les propriétaires doivent également respecter les plafonds de loyer mensuel définis en fonction du zonage et révisés chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les baux conclus en 2015.

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
 Plafond de loyer 16,72 €/m² 12,42 €/m² 10 €/m² 8,69 €/m²

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l'application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S désigne la surface du logement. Pour obtenir le loyer maximal applicable, il convient donc de multiplier le plafond de loyer par ce coefficient multiplicateur.


Avantages de la loi Pinel
Les avantages de la loi Pinel consistent en une réduction d'impôt sur le revenu répartie sur toute la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
Le taux de cette réduction d'impôt dépend lui aussi de l'option qu'aura prise le propriétaire : il atteint 12% du prix d'achat pour une durée d'engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

A noter que ce type d'investissement est plafonné à 2 logements par an par propriétaire. Le montant de la réduction d'impôt est également plafonné à 10 000 euros dans le cadre du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.


Défiscalisation en loi Pinel
On parle de défiscalisation en loi Pinel car cette dernière permet de déduire fiscalement une partie du prix d'achat d'un logement. Par ce procédé, l'Etat entend favoriser la construction de logements neufs et écologiques tout en permettant aux familles modestes d'être logées convenablement pour un prix acceptable.


Simulation loi Pinel
Les paramètres à prendre en compte pour réaliser un investissement en loi Pinel sont nombreux. Aussi, le ministère du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité a mis en ligne un outil de simulation sur son site Internet permettant à l'investisseur potentiel de vérifier si sa commune est éligible au dispositif, de calculer le loyer maximum auquel il pourrait louer son logement, de connaître la limite de revenus à ne pas dépasser pour ses futurs locataires et le montant de la réduction d'impôts à laquelle il aurait droit. Il faut pour cela renseigner la région, le département ainsi que la commune dans lesquels se situe le projet d'investissement, la date de réalisation de ce dernier, la superficie du logement ainsi que le montant de l'acquisition.

 
 
Copyright Benchmark Group Envoyer à un ami | Imprimer  
 

 
 
 

Immobilier
 Achat-vente immobilier
Fiches pratiques
 Accord de principe : à quoi consent la banque ? Acte de vente immobilier : délai, modèle et signature APL accession 2017 : suppression, simulation et plafond
 Assurance perte d'emploi : souscription, résiliation et comparatif Assurance prêt immobilier : calcul, taux et remboursement Augmentation des frais de notaire : les départements concernés
 Cadastre : qu'est-ce que c'est et à quoi il sert Compromis de vente : signature, modèle et rétractation Devenir propriétaire : comment acheter
 Eco-PTZ 2017 : tout sur l'éco-prêt à taux zéro Empiètement sur le terrain d'autrui : ce qu'il faut savoir Frais de notaire 2017 : calcul, simulation et pourcentage
 Frais de notaire réduit : les conditions pour en bénéficier Immeuble de rapport : acheter ou vendre un immeuble de rapport La caution bancaire
 La copropriété La garantie bancaire en France La location vente : définition et condition
 La vente par adjudication Le droit de passage sur la propriété d'autrui Le home staging
 Le prêt conventionné Le prêt relais en 2017 Le quasi-usufruit
 Le viager libre L'hypothèque L'indivision
 Location accession : définition, prêt et contrat Loi Hoguet : ses conséquences pour les agents immobiliers Lotissement : permis d'aménager, cahier des charges et règlement
 Mandat de vente : les obligations du vendeur Négociation immobilière : comment s'y prendre ? Nue-propriété : usufruit, donation et vente
 Offre d'achat : contenu et engagement Offre de prêt : délai, validité et acceptation PEL 2017 : taux, plafond et fiscalité
 Plus-value de résidence secondaire 2017 : calcul et imposition Prêt action logement : zone, taux et conditions Prêt à l'accession sociale (PAS) : qui peut en bénéficier ?
 Prêt immobilier sans apport : emprunter sans apport Prêt in fine : calcul, taux et simulation Prix d'un terrain non constructible : estimation
 Promesse d'achat : définition et engagements Promesse de vente : définition, signature et rétractation PTZ 2017 : simulation, calcul et zone
 PTZ 2017 : simulation, calcul et zone Qu'est-ce qu'un marchand de biens ? Rachat de crédit immobilier : taux, simulation et frais
 Remboursement anticipé de prêt immobilier : frais et procédure Rente viagère : calcul, barème et fiscalité Résidence principale : définition et fiscalité
 Résidence secondaire : impôts et taxes Syndic de copropriété : rôle et honoraires TAEG 2017 : définition et calcul
 Taux d'intérêt : comment le calculer Titre de propriété : comment l'obtenir Usufruitier : droits et obligations
 Usufruit : tout savoir sur la notion d'usufruit Vente à terme : définition, contrat et fiscalité Vente en indivision : mode d'emploi
 Vente en viager : tout savoir sur ce type de transaction Viager : tout savoir sur l'achat et la vente en viager 

Lettres types
 Modèle d'offre d'achat Résiliation d'un mandat de vente 
 Construction
Fiches pratiques
 Agrandissement de maison : prix et idées d'extension Anru : les quartiers concernés par le plan de rénovation Attestation RT 2012 : prix et formulaire
 Construire sa maison : les étapes pour faire construire Demande d'autorisation de travaux - Téléchargez le formulaire Détecteur de fumée obligatoire : prix et emplacement
 Garantie biennale : que couvre-t-elle ? Garantie décennale : les dommages couverts par l'assurance Gros oeuvre : définition et prix
 Indice ffb 2017 : définition et valeur La déclaration préalable de travaux La Dict (déclaration d'intention de commencement de travaux)
 La domotique La réception des travaux en construction Le plan de masse
 Loi Borloo : qu'est-ce que c'est ? Loi MOP : tout sur la loi relative à la maîtrise d'ouvrage Loi SRU : tout sur la loi solidarité et renouvellement urbain
 Malfaçon : que faire contre l'artisan ? Norme BBC 2017 : définition et obligations Ravalement : prix et formalités
 RT 2012 : extension, isolation et mur RT 2020 : tout sur la réglementation thermique 2020 Surface de plancher : comment la calculer
 Terrain viabilisé : définition et prix  

Lettres types
 Courrier de garantie biennale Lettre de réclamation pour malfaçons Modèle de lettre pour travaux inachevés
 Diagnostics immobiliers
Fiches pratiques
 Assainissement individuel : prix, normes et plan Crep : contrat de risque d'exposition au plomb Diagnostic amiante : qui doit le faire réaliser et quand
 Diagnostic assainissement : obligation et validité Diagnostic immobilier 2017 : ceux qui sont obligatoires Diagnostic plomb : définition, obligation et validité
 L'assainissement collectif Le DPE (diagnostic de performance énergétique) Loi Carrez : qu'est-ce que c'est et comment la calculer ?
 Investissement immobilier
Fiches pratiques
 Création d'une SCI : coût et formalités  Défiscalisation immobilière 2017 : loi et dispositif Investir dans l'immobilier : où, quand et comment
 La LMNP (Location meublée non professionnelle) en 2017 La SCPI (Société civile de placement immobilier) Loi Besson 2017 : amortissement et plafond
 Loi Censi-Bouvard 2017 : tout sur le dispositif Loi Cosse 2017 : définition, logements concernés et plafonds de loyer Loi Duflot 2017 : modification, calcul et zonage
 Loi Girardin 2017 : défiscalisation en loi Girardin Loi Malraux 2017 : défiscalisation et restauration d'immeuble Loi Robien : tout sur le dispositif
 Loi Scellier 2017 : zone, location et déclaration OPCI : tout sur ce nouveau produit immobilier Pinel 2017 : simulation, zone et calcul du loyer
 Rendement locatif : définition et calcul SCI familiale : les avantages de la société civile immobilière familiale SCI (société civile immobilière) : définition et avantages
 Location immobilière
Fiches pratiques
 Bail de location : ce qu'il doit contenir Bail en colocation : quelle formule choisir ? Bail meublé : tout sur le contrat de location meublée
 Bail professionnel : durée, résiliation et modèle Bail rural : tout sur le contrat de location agricole Caution loyer : comment la récupérer ?
 Charges locatives : liste, régularisation et calcul Dépôt de garantie : montant et délai de restitution Dossier de location : pièces nécessaires à la constitution
 Droit du locataire : ce qu'il peut faire ou non Encadrement des loyers : tout savoir sur la réglementation Frais d'agence : calcul et paiement
 Gestion locative : mandat et frais La caution solidaire La quittance de loyer
 L'assurance loyer impayé Le préavis de location L'état des lieux
 Lettre de caution Location meublée 2017 : contrat, fiscalité et préavis Location meublée professionnelle : tout sur le régime fiscal
 Logement intermédiaire : le logement en loyer intermédiaire Loi Boutin : ce qu'elle a changé en matière de logement  Louer sa résidence secondaire : mode d'emploi
 Loyer : fixation, augmentation et paiement Loyers impayés : que faire ? Réparations du locataire : lesquelles sont à sa charge
 Révision de loyer : comment faire Se porter garant pour une location Sous-location : tout savoir sur cette pratique
 Trêve hivernale 2016-2017 : date, locataires protégés et expulsion  

Lettres types
 Contrat de location meublé : modèle Alur Contrat de location : modèle de bail de location PDF Courrier de résiliation de mandat de gestion
 Demande de restitution du dépôt de garantie Lettre d'annulation de caution solidaire Lettre de préavis pour un logement
 Lettre de refus d'augmentation de loyer Lettre de révision de loyer Lettre pour loyers impayés
 Location : congé par le locataire Modèle d'acte de caution solidaire Modèle de bail en colocation
 Modèle de quittance de loyer  
 Copropriété
Fiches pratiques
 Charges de copropriétés : répartition, moyenne et charges déductibles Les parties communes d'une copropriété Ravalement : prix et fréquence
 Règlement de copropriété : modification et application  

Lettres types
 Modèle de règlement de copropriété Pouvoir pour assemblée générale de copropriété