Prix d'un terrain non constructible : estimation
Un terrain non constructible se vend en moyenne vingt fois moins cher qu'un terrain constructible. Mais qu'est-ce qu'un terrain non constructible, et comment évaluer son prix au m² ?
Définition d'un terrain non constructible
Un terrain non constructible est par définition un terrain sur lequel il est interdit par la loi d'entreprendre la construction de bâtiments. La constructibilité d'un terrain s'établit selon deux critères : le critère technique, qui prend en compte la voie d'accès, l'assainissement, et le raccordement à l'eau et à l'électricité ; le critère juridique, qui prend en compte la zone géographique avec le PLU (plan local d'urbanisme) et le POS (plan d'occupation des sols).
Comment calculer le prix d'un terrain non constructible ?
Le prix au m² d'un terrain non constructible dépendra de sa zone géographique, de sa taille totale, de ses reliefs et de ses possibilités. Un terrain forestier ne se vendra par exemple pas au même prix qu'une vigne AOP. En règle générale, un terrain non constructible se vend 20 fois moins cher qu'un terrain constructible. Pour bien estimer le prix au m² d'un terrain non constructible, mieux vaudra faire appel à un expert dans le domaine.
Prix d'un terrain agricole
Les derniers chiffres de la Safer indiquent que le prix d'un terrain agricole moyen en France est en augmentation constante depuis 1995. En 20 ans, il a doublé, et est ainsi passé d'une moyenne de 3 000 euros par hectare à un prix moyen de 6 000 euros par hectare en 2019.
Prix d'un terrain boisé non constructible
Le prix d'un terrain boisé non constructible part lui aussi à la hausse, avec une moyenne de 4 200 euros par hectare en 2019 contre 2 100 euros par hectare en 1995. Un terrain agricole non constructible proposé à 5 000 euros se vendrait en moyenne à 100 000 euros s'il était constructible. Cette estimation variera bien entendu en fonction des différentes zones géographiques.
Prix d'une vigne
Le prix d'une vigne variera quant à lui en fonction du type de terrain. On en dénombre trois sortes : la vigne AOP, la plus chère avec un prix de 148 000 euros par hectare en moyenne en 2019 ; la vigne à eau-de-vie AOP, catégorie intermédiaire avec un prix de 4é 000 euros par hectare en moyenne ; la vigne hors AOP, la moins chère avec un prix de 14 000 euros par hectare en moyenne.
Quels frais de notaire pour un terrain non constructible ?
Les frais de notaire pour l'achat d'un terrain non constructible se montent en moyenne à 7 ou 8% du prix total du bien. Les frais se décomposent en trois parties : 5% de droits et taxes, 1% de débours, 1% d'émoluments, et parfois 2% supplémentaires en cas d'hypothèque.