Comment WeWork a profité de la spéculation immobilière pour devenir l'Airbnb du co-working

En cinq ans, la start-up de location d'espaces de co-working WeWork a atteint une valorisation de dix milliards de dollars. Mais son modèle inquiète les analystes.

Le billion-dollar start-up club, composé de start-up tech valorisées plus d'un milliard de dollars -les licornes- compte désormais 123 membres, contre seulement 43 en janvier 2014. C'est pourquoi, pour distinguer les plus émérites, le terme de "decacorn" est né : il désigne les jeunes pousses dont la valorisation dépasse les 10 milliards de dollars. En janvier 2014, il n'y en avait que trois : JD.com, Xiaomi et Dropbox. Aujourd'hui, on en dénombre onze. Parmi elles, bien sûr, Uber, Airbnb, Xiaomi, Snapchat, Didi Kuadi, Flipkart ou Pinterest. Mais aussi l'américain WeWork, valorisé 10 milliards de dollars depuis une levée de fonds de 400 millions en juin dernier auprès de Fidelity Management et de ses actionnaires historiques. Six mois plus tôt, en décembre 2014, la start-up était valorisée deux fois mois. Une réussite fulgurante.

Airbnb du co-working... A une grosse différence près

WeWork se plaît à se présenter comme le Airbnb du co-working : la start-up propose aux particuliers freelances, entrepreneurs…) de louer des espaces de travail, tandis qu'Airbnb permet à ses utilisateurs de louer une chambre ou un appartement. A une (énorme) différence près : si Airbnb ne s'occupe que de la mise en relation entre les hôtes et les loueurs, WeWork loue des espaces aux propriétaires avant de les découper et de les proposer sur sa plateforme à la location pour des prix plus élevées.

Bails longue durée et dépendance au marché immobilier

Des voix se sont rapidement élevées pour remettre en cause la valorisation faramineuse de la start-up. Il faut dire qu'en louant des immeubles entier avec des baux de quinze ans –pour en diminuer le prix- WeWork dépend énormément de la demande. Sans compter que, si la start-up a commencé son activité en 2010 en plein pendant la crise immobilière et a pu louer à bas prix, les coûts de location ont depuis remont' –voire d'explosé. Pour s'adapter, WeWork négocie donc sur des très grandes concessions et de longues durées.

Objectif : 2,86 milliards de dollars de CA en 2018

Buzzfeed a récemment dévoilé des documents présentés par WeWork en octobre 2014 pour convaincre les investisseurs d'injecter des fonds dans la start-up avant sa levée de 355 millions de dollars, la valorisant cinq milliards. Si les prévisions ont probablement évolué depuis, WeWork prévoyait alors un chiffre d'affaires de 2,86 milliards de dollars en 2018 et un Ebitda de 941,6 millions de dollars. La start-up annonçait aussi 376 espaces de co-working référencés sur sa plateforme, contre 24 en 2014. Elle ne communique que très peu de données sur son développement. WeWork est aujourd'hui présent dans douze grandes villes américaines, mais aussi à Londres, Amsterdam et trois villes d'Israël, dont Tel Aviv.

Un nouveau service de colocation pour convaincre les investisseurs

WeLive, le nouvelle poule aux oeufs d'or ?

Si certains observateurs craignent une bulle et s'inquiète d'une valorisation qui leur semble injustifiée, WeWork a trouvé un moyen de rassurer ses investisseurs. La jeune pousse prépare le lancement d'une nouvelle activité sous la marque WeLive : une plateforme de location de chambres dans des appartements partagés. Selon Buzzfeed, Adam Neumann, CEO de WeWork, assure à ses investisseurs que la colocation représentera un jour la majorité des revenus de la start-up. WeLive devrait représenter 21% du chiffre d'affaires de WeWork en 2018, selon les documents qui ont fuité –même si le service n'est pas encore lancé. Selon les prévisions de WeWork, le nouveau site devrait rapporter 605,9 millions de dollars trois mois après son lancement, prévu pour la fin de l'année. 

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