Et si l'état daté devenait enfin gratuit pour les vendeurs de biens en copropriété ?
Depuis le 1er juin 2020, le prix de l'état daté est plafonné à 380 euros pour les vendeurs de biens en copropriété. Facturé en moyenne 600 euros en 2019, selon l'institut national de la consommation, son prix pouvait aller jusqu'à 1200 euros chez certains syndics. Ce plafonnement est une belle avancée, mais ce prix reste encore discutable. Les arguments de temps passé et de responsabilité du syndic ne fonctionnent pas quand on connaît la réalité du terrain.
Depuis le 1er juin 2020, le prix de l’état daté est plafonné à 380 euros pour les vendeurs de biens en copropriété. Facturé en moyenne 600 euros en 2019, selon l’institut national de la consommation, son prix pouvait aller jusqu’à 1200 euros chez certains syndics. Bonne nouvelle donc ! Ce document est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière en copropriété. C’est un décret publié le 23 février 2020 qui vient désormais encadrer son prix. Mais qu’est-ce qui justifie réellement ces tarifs ?
L'état daté est un document obligatoire qu'un vendeur doit fournir au moment de la vente de son appartement, cave ou parking en copropriété. Plus précisément, il est demandé au syndic, avant la signature de l'acte de vente définitif. Son but ? Etablir le bilan de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter. Il met aussi en lumière la somme dont le syndicat des copropriétaires peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur (avance de trésorerie par exemple), et les sommes pouvant incomber à l'acquéreur (avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel sur charges prévues et sur les travaux votés) et avances de trésorerie afin de constituer une réserve pour la copropriété.
C’est donc le bilan comptable de la copropriété, et l’impact sur le vendeur et le futur acquéreur à la date de la vente. Si la comptabilité est tenue en temps réel, il suffit donc d’un clic pour générer ce document. On se demande alors pourquoi il coûte si cher ! Il n’y a a priori pas de travail supplémentaire à fournir du côté du syndic, puisque c’est un export comptable. Une simple vérification s’impose si la comptabilité est tenue à jour.
Le prix est actuellement fixé par le syndic en fonction du temps passé pour le réaliser. Une étude de 60 millions de consommateurs indique que chez Nexity, il faut 4,7 heures pour éditer ce document, 5 heures chez Immo de France, 5,4 heures chez Citya et 6,4 heures chez Foncia. C’est le temps passé déclaré par ces acteurs du marché du syndic, qui sont aussi les plus gros en France.
Temps passé et responsabilité du syndic engagée : de vrais arguments ?
Toujours selon l’étude de 60 millions de consommateurs, qui a interrogé des gestionnaires de copropriété, les cabinets utilisent des logiciels qui remplissent automatiquement tous les champs. Ça prend donc en réalité entre 20 et 30 minutes pour faire ce travail.
Il faut aux gestionnaires : 20 à 30 minutes maximum de travail pour éditer l’état daté via le logiciel comptable du syndic. Le logiciel effectue automatiquement le calcul des charges à réclamer suivant le solde du copropriétaire vendeur.
Le temps passé varie selon l’immeuble dans lequel se trouve le bien concerné par la vente, et notamment des procédures en cours, travaux et lots concernés. Est-ce simplement un appartement ou y a t’il une cave et/ou une place de parking rattachée à ce lot ? C’est là que les syndics revendiquent l’engagement de leur responsabilité. Mais la réalité, c’est que les syndics, s’ils commettent une erreur, sont couverts par une garantie financière. Pas sûr, donc, que l’argument de temps et de responsabilité du syndic soit suffisante pour justifier ce prix.
Un enjeu financier ?
Oui ! Prenons l’exemple d’une copropriété de 100 lots à Paris. Le contrat de syndic pour gérer la copropriété est de 15 000 euros (HT) en moyenne. Dans cette zone, 10% des appartements sont vendus par an. Donc 10 ventes multipliées par 500 euros par état daté, ça génère 5 000 euros de plus de chiffre d’affaires pour le syndic par an. Dans le cadre de notre copropriété de 100 lots à Paris, ce chiffre d’affaire représente donc un tiers du contrat annuel du syndic ! On comprend donc mieux pourquoi c’est si difficile pour les syndics de dire adieu à cela. Mais du coup, on comprend aussi la réaction des copropriétaires chez qui la frustration est grandissante.
Un prix de base plus juste et plus transparent
La plupart des syndics seraient contre ce plafonnement. Est-ce qu’il ne faudrait donc pas que les syndics appliquent un prix forfaitaire plus juste, pour qu'ils s'y retrouvent mieux et qu’ils n’aient pas à compenser avec des facturations additionnelles difficiles à justifier ? En effet, si certains syndics pratiquent des tarifs de base très intéressants, il ne faut pas oublier que de nombreuses autres prestations ne sont pas prises en compte dans ces forfaits. C’est le principe de transparence qui est de plus en plus réclamé par les conseils syndicaux au moment où ils effectuent leur appel d’offres. Ils veulent savoir combien ils vont payer par an, toutes prestations incluses pour éviter les mauvaises surprises.
Oser rendre gratuit l’état daté, c’est aussi reconnaître le rôle à valeur ajoutée des syndics !
La gratuité de l’état daté donc, prochaine étape ? Quelques acteurs très minoritaires le pratiquent déjà et la satisfaction des copropriétaires se fait sentir. D’une manière générale, cette transparence dans les différentes missions exécutées par le syndic nous semblent primordiales pour recréer un lien de confiance entre les syndics et leurs copropriétaires.