Bail précaire : tout sur le bail commercial dérogatoire

Le bail commercial dérogatoire est un contrat de location de courte durée utilisé lorsqu'un propriétaire et un locataire ne veulent pas s'engager sur un bail commercial classique de neuf ans. La durée de ce bail ne peut pas dépasser deux ans, et devra être respectée par les deux parties.

Qu'est-ce que le bail commercial dérogatoire ?

Le bail commercial dérogatoire, parfois appelé dans le langage courant bail de vingt-trois mois, est un bail de courte durée dont les contours sont définis par l'article L. 145-5 du code du commerce. Le bail est dit dérogatoire, car le bailleur et le locataire notifient clairement dans le contrat qu'ils vont déroger aux règles auxquelles sont en principe soumis les baux commerciaux, comme par exemple le droit au renouvellement du bail pour le locataire.

Quelles sont les spécificités d'un bail commercial dérogatoire ?

La durée d'un bail précaire ne peut pas excéder deux ans et n'a pas de durée minimale. La période définie d'un commun accord par le propriétaire et le locataire devra être respectée par les deux parties, sauf stipulation contraire inscrite dans le bail. D'un côté, le bailleur ne pourra donner congé à l'occupant qu'à l'expiration du bail ; de l'autre, le locataire devra payer les loyers restants jusqu'à la fin de la période définie dans le cas où il déciderait de quitter les lieux avant l'échéance prévue.
Dans la pratique, le bailleur envoie un congé à l'occupant des lieux pour la date d'expiration du bail commercial dérogatoire. Dans le cas contraire, le locataire peut continuer d'occuper les lieux à l'expiration du bail, mais ce seront alors les règles des baux commerciaux classiques qui s'appliqueront. La conclusion de baux de courte durée successifs entre les mêmes parties est désormais autorisée pour le même lieu à condition que la durée totale des baux n'excède pas deux ans.

Quels sont les avantages pour le locataire et le propriétaire ?

Le bail commercial dérogatoire présente des avantages pour le locataire comme pour le propriétaire. Le locataire peut ainsi exercer une activité commerciale pendant une courte période, et avoir le choix entre ne pas poursuivre le bail si l'affaire n'est pas rentable et rester dans les lieux dans le cas contraire avec un bail requalifié en bail commercial traditionnel.
Quant au propriétaire, il voit son locataire être privé du droit de renouvellement du bail ou d'une indemnité d'éviction.