Un locataire peut réclamer une indemnité à son propriétaire et réduire son loyer selon l'article 1721 du Code civil

En droit locatif, plusieurs conditions obligent les propriétaires a indemniser leurs locataires. Parfois, le loyer peut être baissé pendant plusieurs mois.

La France compte 26 millions de locataires. 11 millions vivent dans un logement social et 15 millions dans un logement du parc locatif privé. S'ils s'acquittent d'un loyer tous les mois, leur propriétaire doit, en contrepartie, "délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage ainsi que tous les équipements mentionnés dans le contrat de location en bon état de fonctionnement", comme le stipule l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais que se passe-t-il lorsque ce n'est plus le cas ? Lorsque la douche se met à fuir, lorsque la cuisine devient défectueuse, lorsqu'un radiateur ne fonctionne plus... Chacun sait que le propriétaire doit impérativement faire réaliser des travaux de réparation. Toutefois, de nombreux locataires ignorent qu'ils peuvent, dans plusieurs cas, réclamer une indemnité à leur propriétaire.

"Cette indemnité peut être versée en une seule fois par le propriétaire, directement sur le compte en banque du locataire, ou bien être déduite des loyers que le locataire devra payer lors des prochains mois", nous explique David Rodrigues, responsable juridique au sein de l'association de consommateurs CLCV. "Dans ce second cas, on peut alors parler d'une réduction temporaire du loyer", ajoute l'expert en droit locatif.

L'article 1721 du Code civil indique clairement que pour "tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage [...] le bailleur est tenu d'indemniser le preneur". L'indemnité peut donc être exigée par le locataire lorsque certaines pièces du logement deviennent complètement inutilisables, comme lors d'une infiltration d'eau dans une chambre par exemple. Même chose lorsque des équipements essentiels ne fonctionnent plus correctement : c'est notamment le cas si une alimentation électrique est défectueuse ou si une fenêtre ne ferme plus.

Le montant de l'indemnité dépend de plusieurs facteurs. Premièrement, l'usage de la pièce : "un problème dans une cuisine, des toilettes, une salle de bain ou une chambre donnera lieu à une indemnisation plus élevée que si le problème était survenu dans un dressing ou un bureau", explique David Rodrigues. A cela s'ajoute la surface de la pièce sinistrée : plus la taille est importante et plus le montant de l'indemnisation sera conséquent. "Ce sont autant de mètres carrés dont le locataire ne peut plus jouir alors qu'il paye un loyer pour ça", résume le responsable juridique de la CLCV.

David Rodrigues souligne tout de même que "l'indemnité ne peut être demandée par le locataire qu'à partir du moment où les travaux de réparation initiés par le propriétaire durent plus de 21 jours". Cela peut arriver également lorsqu'un propriétaire a entrepris de lourds travaux de rénovation énergétique dans un logement occupé par un locataire. Autre exemple : un locataire disposant d'un balcon ne peut plus accéder à ce dernier à cause d'un ravalement de façade. Si le chantier dure plus de 21 jours, le propriétaire sera redevable d'une indemnité.

"Pour demander une indemnité, le locataire doit s'entretenir avec son propriétaire ou lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception afin d'expliquer en quoi il est victime d'une perte d'usage", indique David Rodrigues. Cette première étape permet souvent au propriétaire et au locataire de trouver un arrangement à l'amiable (versement de l'indemnité ou baisse temporaire du loyer). Si aucun accord n'est trouvé, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de régler le litige avant d'envisager une action auprès du tribunal judiciaire.

Les locataires d'un logement intégré à une copropriété, qui constatent que le sinistre auquel ils font face trouve son origine dans les parties communes, doivent s'adresser au syndic de copropriété. "Si une fuite d'eau dans la cage d'escalier génère de l'humidité dans le logement, ce n'est pas au propriétaire d'indemniser le locataire car le problème n'est pas directement lié au logement", précise le responsable juridique de la CLCV.