Assurance prêt immobilier : le changement à tout moment retoqué

Assurance prêt immobilier : le changement à tout moment retoqué [ASSURANCE EMPRUNTEUR] Obtenir un crédit immobilier sans souscrire une assurance décès invalidité relève du miracle. Mieux vaut donc être au point sur les taux pratiqués, le calcul, les modalités de remboursement de l'assurance emprunteur. Il est par ailleurs possible d'en changer.

[Mise à jour du jeudi 22 octobre 2020 à 12h03] C'est ce qu'on appelle faire machine arrière. Début octobre, l'article 42 bis de loi ASAP (Accélération et Simplification de l'Action Publique), permettant à tous les emprunteurs de changer de contrat d'assurance prêt immobilier à tout moment, avait été adopté par les députés. De quoi simplifier le changement de contrat pour les emprunteurs, auxquels seule la résiliation annuelle est permise. Réunis en commission mixte paritaire, députés et sénateurs ont finalement renoncé à autoriser les emprunteurs à changer d'assureur "à tout moment". La date d'échéance pour une résiliation d'assurance emprunteur reste donc la date d'anniversaire du contrat ou "toute autre date d'échéance prévue au contrat".

Comment fonctionne l'assurance d'un prêt immobilier ?

En théorie, l'assurance prêt immobilier n'est pas obligatoire pour la souscription d'un crédit immobilier, mais, dans les faits, l'établissement prêteur peut contraindre l'emprunteur d'en prendre une. L'assurance emprunteur couvre généralement les aléas que sont le décès de l'emprunteur ou d'un co-emprunteur, la maladie et l'invalidité, temporaire ou permanente, à la suite d'un accident, et la perte d'emploi.

L'établissement bancaire propose généralement à l'emprunteur sa propre assurance prêt immobilier mais celui-ci est libre d'en choisir une autre s'il trouve celle de sa banque trop chère et de procéder à ce qu'on appelle une délégation d'assurance. A condition, toutefois, que le contrat sur lequel il jette finalement son dévolue offre le même niveau de garantie que celui proposé par l'établissement prêteur. Il est donc important que l'emprunteur puisse comparer les différentes possibilités d'assurance prêt immobilier qui s'offrent à lui.

Depuis le 1er octobre 2015, les banques ont l'obligation de remettre à chaque emprunteur et co-emprunteur une fiche standardisée détaillant les principales caractéristiques de l'assurance emprunteur proposée, parmi lesquelles figurent le coût total de l'assurance prêt immobilier sur la durée du prêt, exprimé en euros, ainsi que les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l'obtention de ce dernier. Si l'emprunteur souscrit l'assurance proposée par la banque et qu'il se rend compte par la suite qu'elle est chère par rapport à ce que propose la concurrence, il peut en changer. Il est très important de bien choisir son assurance emprunteur et de comparer les offres disponibles : le coût de l'assurance prêt immobilier peut en effet représenter plus de 30% du coût total du crédit immobilier.

Quand débute l'assurance d'un prêt immobilier ?

L'emprunteur est couvert par les garanties du contrat d'assurance emprunteur à compter de la date d'effet inscrite sur celui-ci. C'est donc elle qui marque la date d'effet du contrat, et non la date à laquelle le document a été signé.

Comment changer d'assurance prêt immobilier ?

Les conditions dans lesquelles changer d'assurance emprunteur ont beaucoup évolué ces dernières années. D'abord, la loi Hamon a rendu possible, pour les emprunteurs, de résilier l'assurance de l'établissement prêteur au profit d'un contrat alternatif offrant les mêmes garanties à n'importe quel moment au cours de l'année suivant la signature de leur crédit, via une simple lettre de résiliation, idéalement avec avis de réception, adressée en recommandé à son assureur au plus tard 15 jours avant la fin du délai des 12 mois.

Puis le législateur, via la loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique de 2016, dite loi Sapin 2, a instauré une disposition permettant la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur à date anniversaire, mais cette mesure a été censurée par le Conseil Constitutionnel. Réunis le 17 janvier 2017 en commission mixte paritaire, sénateurs et députés ont adopté la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur (amendement Bourquin). Ainsi, pour les offres de prêt émises depuis le 22 février 2017, l'emprunteur peut résilier l'assurance de la banque même après la première année au moyen d'une résiliation envoyée à son assureur non pas au plus tard 15 jours avant la date d'échéance mais au moins 2 mois avant, en indiquant la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par l'organisme prêteur.

Une disposition qui devait s'étende à l'ensemble des contrats de prêts à compter de janvier 2018. Mais c'était sans compter sur les établissements financiers qui ont saisi à l'été 2017 le Conseil d'Etat ainsi que le Conseil Constitutionnel dans le but d'obtenir l'annulation de l'extension à l'ensemble des contrats. Le Conseil Constitutionnel s'est toutefois prononcé le 12 janvier 2018 en faveur de la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur, validant cette possibilité pour l'ensemble des contrats. Depuis lors, les emprunteurs peuvent donc, même après plusieurs années, réaliser une délégation d'assurance.

Place maintenant à la 3e étape qui permet à l'emprunteur de changer de contrat d'assurance à tout moment. Une mesure qui figure à l'article 42 bis de loi ASAP (Accélération et Simplification de l'Action Publique), adopté par l'Assemblée nationale le 2 octobre 2020.

Quel est le prix d'une assurance prêt immobilier ?

Il faut savoir que les taux d'assurance prêt immobilier peuvent largement varier. Ils dépendent de la politique de l'organisme, mais surtout de l'âge et de l'état de santé des emprunteurs ainsi que des risques couverts. Voici les TAEA (pour taux annuel effectif d'assurance), c'est-à-dire les taux d'assurance de prêt immobilier, moyens que proposent les différentes banques en 2020.

Taux d’assurance emprunteur (TAEA) en 2020 pour un prêt à à un taux d’intérêt de 2,5% sur 20 ans
Banque – de 35 ans 35 à 45 ans 45 à 55 ans + de 55 ans
Banque Populaire 0,44 % 0,61 % 0,81 % 1 %
BNP Paribas 0,38 % 0,53 % 0,8 % 1,84 %
Caisse d'Épargne 0,45 % 0,56 % 0,67 % 0,81 %
Crédit Agricole 0,44 % 0,66 % 0,81 % 0,96 %
Crédit du Nord 0,42 % 0,57 % 0,77 % 0,91 %
Crédit Mutuel – CIC 0,43 % 0,67 % 0,79 % 1,21 %
HSBC 0,59 % 1 % 1,08 % 1,16 %
La Banque Postale 0,42 % 0,7 % 0,92 % 1,11 %
LCL 0,44 % 0,67 % 0,87 % 1,51 %
Source : étude Réassurez-moi 2020

Calcul de l'assurance prêt immobilier

Le calcul du coût de l'assurance prêt immobilier proposée par l'établissement prêteur se fait sur la base du montant du capital emprunté. Le taux de l'assurance emprunteur reste ainsi inchangé pendant la totalité de la durée du crédit. Pour calculer les mensualités moyennes à acquitter au titre de l'assurance prêt immobilier, il suffit donc de multiplier le taux de l'assurance emprunteur par le capital emprunté et, enfin, de diviser par 12 le chiffre ainsi obtenu.

Exemple : si le taux de l'assurance prêt immobilier est de 0,42% pour un capital emprunté de 250 000 euros, la mensualité à rembourser au titre de l'assurance emprunteur sera égale à 87,5 euros (250 000 € x 0,42% / 12 = 87,5 €). En cas de délégation d'assurance, le calcul des mensualités à payer, et donc du coût de l'assurance emprunteur, se fait non plus sur le montant du capital emprunté mais sur le montant du capital restant dû.

Ainsi, la mensualité est recalculée tous les ans selon un tableau d'amortissement et son montant est dégressif. Pour parvenir à un calcul proche de la réalité d'une assurance prêt immobilier, l'idéal est d'utiliser l'un des nombreux simulateurs disponibles sur Internet. Renseignez le montant, la durée et le taux du prêt, le calculateur vous propose le taux d'assurance moyen que vous pouvez modifier. En un instant, le simulateur calcule le montant des mensualités avec le détail du remboursement de l'assurance.

Remboursement de l'assurance prêt immobilier

Les risques couverts par l'assurance prêt immobilier étant difficiles à estimer, les assureurs surévaluent le montant des primes d'assurance, d'où un renchérissement du coût de l'assurance et, in fine, du coût total du crédit immobilier. La loi laisse toutefois la possibilité aux emprunteurs de se faire rembourser une partie de la prime d'assurance versée à la fin de chaque année dès lors que la mise en œuvre des garanties prévues au contrat n'a pas été nécessaire. Sans compter que les primes d'assurance sont placées par les assureurs et qu'ils génèrent donc des intérêts. La loi prévoit que les intérêts ainsi produits soient eux aussi restitués aux emprunteurs pour partie. Le problème, c'est que les assureurs reversent bien les sommes à restituer aux emprunteurs aux banques mais que celles-ci ne les redistribuent pas. On parle de 40% du montant des primes d'assurance à restituer aux emprunteurs pour les crédits immobilier, soit en moyenne 3 021 euros par personne pour les crédits souscrits entre 1996 et 2012.

Une situation qui a incité l'UFC-Que Choisir à assigner en justice des grandes banques françaises en 2007. Dans une décision rendue le 23 juillet 2012, le Conseil d'Etat a donné raison à l'association. Cependant, il ne cite pas expressément l'assurance emprunteur comme étant éligible au remboursement des primes d'assurance aux emprunteurs. Par ailleurs, il ne précise pas si les contrats d'assurance collective en cas de décès sont concernés. Cela laisse le champ libre aux banques pour interpréter la décision de 2012 en leur faveur. En pratique, donc, il est très difficile de percevoir son dû en entamant une démarche individuelle auprès de sa banque, raison pour laquelle la société ActionCivile a lancé en 2014 une action de groupe en justice, ce que la loi Hamon a rendu possible à condition de réunir au moins 100 000 plaignants. L'action en question en a rassemblé plus du double : 215 148.

Par ailleurs, à l'issue de son prêt immobilier, un assuré peut en théorie demander le remboursement des bénéfices de son assurance prêt immobilier. Trois conditions sont pour cela requises :

  • Les surprimes appliquées par l'assurance ne doivent pas avoir été employées pour rembourser les mensualités du crédit suite à un sinistre
  • L'emprunt doit avoir été contracté entre 1996 et 2005 pour un prêt immobilier
  • La demande de remboursement doit être effectuée dans les deux ans après la fin du crédit immobilier.

Pour se faire rembourser son assurance emprunteur, deux moyens existent : intenter une action individuelle ou une action collective.

Comparateur d'assurance prêt immobilier

L'utilisation d'un comparateur sur Internet, comme ceux de Meilleurtaux, LeLynx, Magnolia ou Lesfurets, peut aider à choisir l'assurance la plus avantageuse. Certains outils de simulation prévoient la survenue de la maladie ou de la perte d'emploi, ce qui n'est par exemple pas forcément intéressant pour les fonctionnaires.