Plus value immobilière 2016 : calcul et imposition

Plus-value immobilière Avant de céder son bien immobilier, mieux vaut savoir à quelle sauce sera mangée sa plus-value. Le JDN vous y aide pas à pas.

[Mise à jour du mardi 27 septembre 2016 à 14h00] Aucune réforme du régime des plus-values n'est prévue, apprend-on dans une réponse ministérielle de ce mardi 20 septembre. La durée de possession du bien pour exonération, notamment, ne sera pas abaissé à 10 ou 15 ans comme l'appellent de leurs vœux bon nombre de professionnels de l'immobilier.

Le régime fiscal de la plus value immobilière a subi plusieurs modifications ces dernières années : le gouvernement a notamment pris des plusieurs mesures en 2014 dans l'espoir de relancer le secteur du logement et de la construction.

Ces dispositifs, bien que nécessaires pour donner un coup de pouce aux mises en chantier, ont ajouté à la complexité d'un régime d'imposition déjà difficile d'accès. Le JDN décrypte cet impôt.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.

Plus-value brute

=

 Prix de cession - Prix d'acquisition 

 Le prix de cession n'est autre que le prix de vente

- majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié.

- minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier

- minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)

Prix de cession

=

Prix de vente

+

 Charges supportées par l'acquéreur  

-

Frais de cession 

 Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :

- majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat

- majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire...

Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'une succession ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

- majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.

Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans.

- majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.

Prix d'acquisition

=

Prix d'achat

+

Charges supportées au moment de l'achat

+

Frais d'acquisition

+

Dépenses de travaux

+

 Frais de voirie, de réseaux et de distributions  

Calcul de la plus-value nette

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue.

Plus-value nette

=

 Plus-value brute - Abattement  

Des moyens existent pour devenir propriétaire à moindre coût. © JDN

 La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu

Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 4% pour la 22e année révolue de détention.

Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :

L'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu
Durée de détention Abattement
Source : Direction générale des Impôts
Entre 0 et 5 ans 0%
6 ans 6%
7 ans 12%
8 ans 18%
9 ans 24%
10 ans 30%
11 ans 36%
12 ans 42%
13 ans 48%
14 ans 54%
15 ans 60%
16 ans 66%
17 ans 72%
18 ans 78%
19 ans 84%
20 ans 90%
21 ans 96%
22 ans 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.

 La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 1,60% pour la 22e année de détention

- 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Soit concrètement, année par année :

L'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Délai de détention Pourcentage d'abattement
Source : Direction générale des impôts
Jusqu'à 5 ans de détention 0%
6e année 1,65%
7e année 3,30%
8e année 4,95%
9e année 6,60%
10e année 8,25%
11e année 9,90%
12e année 11,55%
13e année 13,20%
14e année 14,85%
15e année 16,50%
16e année 18,15%
17e année 19,80%
18e année 21,45%
19e année 23,10%
20e année 24,75%
21e année 26,40%
22e année 28%
23e année 37%
24e année 46%
25e année 55%
26e année 64%
27e année 73%
28e année 82%
29e année 91%
30e année 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.

 L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis

Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si :

- L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants

- L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015.

Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés. 

Calculer le montant de l'impôt

Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 34,5% dont :

>19% au titre de l'impôt sur le revenu

>15,5% au titre des prélèvements sociaux (contre 13,5% avant le 1er juillet 2012). 

Montant de l'impôt

=

 Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux 

C'est-à-dire :

Plus-value nette imposable

au titre de l'IR x 19%
+
Plus-value nette soumise aux
prélèvements sociaux
x 15,5%

 La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir).

La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Montant de la PV Montant de la taxe additionnelle
Source : Direction générale des impôts
Entre 50 001 € et 60 000 € 2 % x PV - (60 000 - PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €  2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €  3% x PV - (110 000 - PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 € 3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €  4% x PV - (160 000 - PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €  4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €  5% x PV - (210 000 - PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €  5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €  6% x PV - (260 000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €  6% x PV

Dans le tableau ci-dessus, "PV" correspond à "plus-value imposable".

Les motifs d'exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

 Le bien est détenu depuis plus de 30 ans

 Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession

 Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros

 Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition :

-que son revenu fiscal de référence n'excède pas un certain plafond, fixé à 10 603 euros (majoré de 2 839 euros par demi-part supplémentaire) pour les cessions intervenues en 2015. La limite à ne pas dépasser en 2016 n'est pas encore connue.

-qu'il ne soit pas assujetti à l'ISF au titre de 201 pour une vente en 2016

 Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que :

-le cédant ne soit pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

-le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 005 euros, majorée de 5 842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 598 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2015. Le plafond à ne pas dépasser pour les ventes qui ont lieu en 2016 n'est pas encore disponible.

 Le vendeur est un non résident, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable

 Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux

 Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l'acheteur s'engage à finir les locaux destinés à l'habitation dans les 4 années qui suivent la date d'acquisition

 La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception

 La plus-value résulte d'un remembrement.

Plus value et résidence secondaire

La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 15,5%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 34,5%.

A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :

-n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente

-ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie.

Plus value et terrain

La fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée pour relancer la construction de logements en France. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. Même micmac que pour les immeubles bâtis, donc.

L'abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir (à condition que l'acquéreur ne soit ni un descendant ni un ascendant du vendeur, ni une personne vivant en couple avec lui, que la promesse de vente ait fait l'objet d'un acte notarié entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant cette date) disparaît en 2016.

ISF / Résidence secondaire