Assurance prêt immobilier : taux, remboursement et coût

Obtenir un crédit immobilier sans souscrire une assurance décès invalidité relève du miracle. Mieux vaut donc être au point sur les taux pratiqués, le calcul, les modalités de remboursement de l'assurance emprunteur. Il est par ailleurs possible d'en changer.

Définition d'assurance prêt immobilier

En théorie, l'assurance prêt immobilier n'est pas obligatoire pour la souscription d'un crédit immobilier, mais, dans les faits, l'établissement prêteur peut contraindre l'emprunteur d'en prendre une. L'assurance emprunteur couvre généralement les aléas que sont le décès de l'emprunteur ou d'un co-emprunteur, la maladie et l'invalidité, temporaire ou permanente, à la suite d'un accident, et la perte d'emploi. L'établissement bancaire propose généralement à l'emprunteur sa propre assurance prêt immobilier mais celui-ci est libre d'en choisir une autre s'il trouve celle de sa banque trop chère et de procéder à ce qu'on appelle une délégation d'assurance. A condition, toutefois, que le contrat sur lequel il jette finalement son dévolue offre le même niveau de garantie que celui proposé par l'établissement prêteur. Il est donc important que l'emprunteur puisse comparer les différentes possibilités d'assurance prêt immobilier qui s'offrent à lui.
Depuis le 1er octobre 2015, les banques ont l'obligation de remettre à chaque emprunteur et co-emprunteur une fiche standardisée détaillant les principales caractéristiques de l'assurance emprunteur proposée, parmi lesquelles figurent le coût total de l'assurance prêt immobilier sur la durée du prêt, exprimé en euros, ainsi que les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l'obtention de ce dernier.Si l'emprunteur souscrit l'assurance proposée par la banque et qu'il se rend compte par la suite qu'elle est chère par rapport à ce que propose la concurrence, il peut en changer. Il est très important de bien choisir son assurance emprunteur et de comparer les offres disponibles : le coût de l'assurance prêt immobilier peut en effet représenter plus de 30% du coût total du crédit immobilier.

Changer d'assurance prêt immobilier

La loi Hamon a rendu possible, pour les emprunteurs, de résilier l'assurance de l'établissement prêteur au profit d'un contrat alternatif offrant les mêmes garanties à n'importe quel moment au cours de l'année suivant la signature de leur crédit. Pour cela, il est nécessaire d'envoyer sa résiliation par lettre recommandée, idéalement avec avis de réception, à son assureur au plus tard 15 jours avant la fin du délai des 12 mois. Réunis le 17 janvier 2017 en commission mixte paritaire, sénateurs et députés ont adopté la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur. Cette mesure avait été inscrite au projet de loi Sapin 2 mais avait été censurée par le Conseil Constitutionnel en décembre 2016. Ainsi, pour les offres de prêt émises depuis le 22 février 2017, l'emprunteur peut résilier l'assurance de la banque même après la première année. Attention : il doit envoyer sa résiliation à son assureur non pas au plus tard 15 jours avant la date d'échéance mais au moins 2 mois avant. Il lui faut par ailleurs indiquer à l'assureur la date de prise d'effet du nouveau contrat d'assurance accepté par son organisme prêteur.

Taux de l'assurance prêt immobilier

Il faut savoir que les taux d'assurance prêt immobilier peuvent largement varier. Ils dépendent de la politique de l'organisme, mais surtout de l'âge et de l'état de santé des emprunteurs ainsi que des risques couverts. Voici les TAEA (pour taux annuel effectif d'assurance), c'est-à-dire les taux d'assurance de prêt immobilier, moyens en 2016 par catégorie d'âge, selon le courtier Meilleurtaux (tous établissements confondus).

Tranche d'âge Taux d'assurance prêt immobilier moyen en 2016
Moins de 30 ans 0,46%
Entre 41 et 45 ans 0,62%
Entre 46 et 50 ans 0,65%
Entre 41 et 55 ans 0,76%
Entre 56 et 60 ans 0,98%
Entre 61 et 65 ans 1,23%

Calcul de l'assurance prêt immobilier

Le calcul du coût de l'assurance prêt immobilier proposée par l'établissement prêteur se fait sur la base du montant du capital emprunté. Le taux de l'assurance emprunteur reste ainsi inchangé pendant la totalité de la durée du crédit. Pour calculer les mensualités moyennes à acquitter au titre de l'assurance prêt immobilier, il suffit donc de multiplier le taux de l'assurance emprunteur par le capital emprunté et, enfin, de diviser par 12 le chiffre ainsi obtenu. Exemple : Si le taux de l'assurance prêt immobilier est de 0,42% pour un capital emprunté de 250 000 euros, la mensualité à rembourser au titre de l'assurance emprunteur sera égale à 87,5 euros (250 000 € x 0,42% / 12 = 87,5 €).En cas de délégation d'assurance, le calcul des mensualités à payer, et donc du coût de l'assurance emprunteur, se fait non plus sur le montant du capital emprunté mais sur le montant du capital restant dû. Ainsi, la mensualité est recalculée tous les ans selon un tableau d'amortissement et son montant est dégressif.Pour parvenir à un calcul proche de la réalité d'une assurance prêt immobilier, l'idéal est d'utiliser un simulateur disponible sur Internet. Renseignez le montant, la durée et le taux du prêt, le calculateur vous propose le taux d'assurance moyen que vous pouvez modifier. En un instant, le simulateur calcule le montant des mensualités avec le détail du remboursement de l'assurance.

Remboursement de l'assurance prêt immobilier

Les risques couverts par l'assurance prêt immobilier étant difficiles à estimer, les assureurs surévaluent le montant des primes d'assurance, d'où un renchérissement du coût de l'assurance et, in fine, du coût total du crédit immobilier. La loi laisse toutefois la possibilité aux emprunteurs de se faire rembourser une partie de la prime d'assurance versée à la fin de chaque année dès lors que la mise en œuvre des garanties prévues au contrat n'a pas été nécessaire. Sans compter que les primes d'assurance sont placées par les assureurs et qu'ils génèrent donc des intérêts. La loi prévoit que les intérêts ainsi produits soient eux aussi restitués aux emprunteurs pour partie. Le problème, c'est que les assureurs reversent bien les sommes à restituer aux emprunteurs aux banques mais que celles-ci ne les redistribuent pas. On parle de 40% du montant des primes d'assurance à restituer aux emprunteurs pour les crédits immobilier, soit en moyenne 3 021 euros par personne pour les crédits souscrits entre 1996 et 2012.Une situation qui a incité l'UFC-Que Choisir à assigner en justice des grandes banques françaises en 2007. Dans une décision rendue le 23 juillet 2012, le Conseil d'Etat a donné raison à l'association. Cependant, il ne cite pas expressément l'assurance emprunteur comme étant éligible au remboursement des primes d'assurance aux emprunteurs. Par ailleurs, il ne précise pas si les contrats d'assurance collective en cas de décès sont concernés. Cela laisse le champ libre aux banques pour interpréter la décision de 2012 en leur faveur. En pratique, donc, il est très difficile de percevoir son dû en entamant une démarche individuelle auprès de sa banque, raison pour laquelle la société ActionCivile a lancé en 2014 une action de groupe en justice, ce que la loi Hamon a rendu possible à condition de réunir au moins 100 000 plaignants. L'action en question en a rassemblé plus du double : 215 148.

Comparateur d'assurance prêt immobilier

L'utilisation d'un comparateur sur Internet peut aider à choisir l'assurance la plus avantageuse. Certains outils de simulation prévoient la survenue de la maladie ou de la perte d'emploi, ce qui n'est par exemple pas forcément intéressant pour les fonctionnaires.

Financement