Charges locatives : liste, régularisation et calcul

Le coût d'un logement pour un locataire ne se limite pas au loyer versé au bailleur. Il englobe en effet des charges locatives couvrant des services et équipements accessoires à la jouissance du bien. La détermination de ces charges est encadrée par la loi.

Définition

Les charges locatives correspondent au remboursement par le locataire de dépenses engagées par le propriétaire pour financer des biens et services accessoires au logement.

Liste des charges locatives

La liste des charges locatives est déterminée de manière exhaustive par le décret du 26 août 1987. Il peut principalement s'agir de dépenses énergétiques, de taxes et d'entretien des parties communes.

Charges locatives récupérables

On parle de charges récupérables pour désigner les charges locatives, en opposition aux dépenses que le bailleur ne pourra pas répercuter sur son preneur à bail. Par exemple, les honoraires du syndic ou les grosses réparations demeurent à la charge du bailleur.

Régularisation

Les charges locatives sont en pratique acquittées par le locataire sous forme de provisions mensuelles simultanément aux loyers. Chaque année lors de la régularisation, le propriétaire compare la somme des provisions déjà versées aux dépenses réellement engagées. En cas d'insuffisance, il peut demander un versement complémentaire. A contrario, il doit restituer le trop-perçu au locataire le cas échéant.

Calcul des charges locatives

Le propriétaire trouve comment calculer les charges locatives en se référant à la liste en annexe du décret du 26 août 1987. Le montant doit être justifié par le propriétaire. Il établit et tient à disposition du locataire un décompte des charges par nature, le budget prévisionnel, la répartition des charges en cas de copropriété et les résultats des années précédentes. Le locataire peut lui demander de produire les justificatifs (factures et contrats).

Décret sur les charges locatives

C'est le décret 87-712 du 26 août 1987 qui dresse en son annexe la liste des charges locatives récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Cette liste étant exhaustive, les dépenses n'y figurant pas ne peuvent pas être réclamées par le bailleur. Le décret détermine aussi les réparations locatives et celles à la charge du propriétaire.

Prescription et charges locatives

Pour les baux signés après le 27 mars 2014, la loi Alur impose une prescription de 3 ans pour les arriérés de charges. Les baux conclus antérieurement demeurent soumis à la prescription quinquennale de droit commun.

Augmentation des charges locatives

Les provisions sur charges locatives peuvent être augmentées après une régularisation à la hausse ou en cas d'augmentation tarifaire. Le propriétaire doit garder à disposition du locataire les justificatifs des éléments motivant la hausse.

Répartition des charges locatives

Dans un immeuble en copropriété, la répartition des charges entre les différents lots est définie selon le règlement de copropriété.

Rappel de charges locatives

En cas d'omission de régularisation, le bailleur peut procéder à un rappel de charges locatives. Son action se prescrit par 5 ou 3 ans selon que le bail a été signé avant ou après le 27 mars 2014.

TVA et charges locatives

Les remboursements de charges locatives par le locataire au propriétaire se font avec la TVA.

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