Et si le vrai point faible de l'économie américaine était en réalité le marché immobilier ?
En apparence, l’économie américaine se porte bien. Le revenu médian a récemment atteint son plus haut historique, le marché de l’emploi demeure dynamique, la croissance est supérieure à celle de la plupart des pays occidentaux, et le S&P 500 continue de battre des records.
Il existe pourtant un point noir, qui pourrait bien constituer un handicap pour Donald Trump à l’approche des élections de mi-mandat : le marché de l’immobilier, qui accumule les signaux négatifs. Les taux de prêt immobilier ont atteint 7,40% au cours des dernières semaines, le plus haut niveau depuis trois ans.
De quoi rendre l’achat d’une maison inaccessible pour de nombreux foyers américains : les ventes de logements en cours de signature (pending home sales, un indicateur fréquemment utilisé) viennent de chuter à leur plus bas niveau depuis 25 ans, bien pire que ce qu’attendaient les économistes, et l’âge médian pour devenir propriétaire s’établit à 40 ans, un record historique. Cette stagnation des ventes rend en retour les professionnels frileux. Les mises en chantier ont chuté de 9% en septembre, décevant les attentes, ce qui va réduire l’offre et renforcer la hausse des prix, aggravant encore le problème. Nombre d’experts s’attendent à ce que la morosité qui règne sur le marché persiste en 2027.
Marasme
Le renchérissement des prêts immobiliers s’explique par une hausse plus générale du coût de l’argent, elle-même due à la fois à l’inflation consécutive au conflit iranien, qui a conduit la Fed à remonter son taux d’intérêt directeur, à la dégradation des finances publiques qui entraîne une hausse des taux obligataires, et aux investissements records des géants de la tech dans l’IA.
En outre, les prix de l’immobilier n’ont pas baissé pour compenser cette hausse de taux, rendant l’acquisition d’un bien toujours plus onéreuse. En effet, nombre de propriétaires qui, en temps normal, seraient prêts à vendre leur bien pour acheter quelque chose de plus grand ou de plus proche de leur lieu de travail préfèrent ne pas vendre, dans la mesure où ils ont contracté leur prêt à une époque où les taux étaient plus bas. Contracter un nouveau prêt pour acquérir un autre logement signifierait voir leur taux d’emprunt drastiquement augmenter. Goldman Sachs estime que plus de 65% des emprunteurs américains ont bloqué leur prêt immobilier à un taux inférieur d’au moins deux points de pourcentage aux niveaux actuels.
La hausse des prix du carburant, l’inflation persistante et la stagnation du marché plombent quant à elles la foi en l’avenir des promoteurs immobiliers et les découragent de construire de nouveaux logements (leur confiance est actuellement au plus bas depuis quatorze ans). La politique migratoire de Donald Trump n’a rien arrangé, nombre de promoteurs immobiliers s’appuyant sur de la main-d'œuvre issue de l’immigration, dont une partie sans papiers. Selon une enquête publiée en septembre par John Burns Research & Consulting, deux tiers des promoteurs immobiliers ont signalé des perturbations de leur main-d’œuvre, contre 13% un an plus tôt. Sans hausse de l’offre, les prix ne baissent pas.
Un casse-tête pour les républicains
Tout autant que la hausse des prix de l’alimentaire et du carburant, la stagnation du marché immobilier est un boulet pour les républicains en vue des élections de mi-mandat. La possibilité de devenir propriétaire de sa maison est une composante essentielle du rêve américain, et un thermomètre largement utilisé par le public pour déterminer si l’économie est ou non en bonne santé. De quoi entacher sérieusement le bilan économique de Donald Trump, dont la victoire en 2024 est en grande partie due à sa capacité à convaincre les électeurs qu’il était plus compétent dans ce domaine que sa rivale, Kamala Harris. D’autant que le président est lui-même un magnat de l’immobilier.
La hausse des coûts de l’immobilier a joué un rôle important dans plusieurs élections américaines par le passé : certains experts attribuent ainsi en partie la défaite de Kamala Harris à la hausse des prix de l’immobilier sous Joe Biden, une hausse qui aurait contribué à détourner une partie des ménages modestes et des classes moyennes du parti démocrate. Plus que par l’essor des centres de données et la guerre en Iran, les élections de mi-mandat pourraient bien se jouer sur les prix prohibitifs de la pierre.