Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale pour éviter la plus-value ?
La loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an et dont l'adresse figure sur votre déclaration de revenus. Votre taxe d'habitation en fait également foi.
Faire de sa résidence secondaire sa résidence principale est possible, mais gare au fisc. Ce dernier regarde de près ce genre de modification de statut avant une vente. Comme le rappelle Charles-Edouard Jobard, notaire à Paris, "il est vivement conseillé d'y vivre au moins 6 mois voire un an, même si la loi n'oblige plus une durée minimale d'occupation, car les fraudes ont été nombreuses et sont aujourd'hui passées à la loupe".
L'occupation doit être réelle. Au moment de la vente, le fisc n'hésitera pas à vérifier certains indices. Nicole Guedj, de l'agence immobilière Stéphane Plaza, voit de nombreux propriétaires désireux de "déguiser" en résidence principale, leur résidence secondaire et avertit : " Le fisc peut tout éplucher s'il a des doutes : l'école de vos enfants, votre lieu de travail, votre courrier et vos factures... ", avertit-elle.
Quand vous occupez à nouveau votre logement, il faut d'abord déclarer votre nouvelle adresse à l'administration fiscale (DGFIP), puis aux banques, aux assurances et aux fournisseurs d'énergie (les factures d'électricité doivent être à votre nom avec une consommation avérée). Si vous vivez en couple ou en famille, c'est toute la famille qui doit occuper le logement.
Si vous êtes célibataire, et que c'est un logement que vous louez, vous pouvez continuer de le louer en saisonnier, car les factures d'électricité, abonnement Internet et taxe d'habitation restent à votre nom. Attention toutefois, car l'administration fiscale peut y voir là une fraude. Si l'occupation est réelle et non-déguisée, vous pourrez alors revendre ce bien devenu résidence principale sans aucune plus-value.
"Cette opération n'étant possible qu'une seule fois, il est conseillé de le faire sur un bien qui a pris une importante plus-value, souligne Charles-Edouard Jobard. Certains appartements à Paris ou dans de grandes villes de France ont fait 300% depuis le début des années 2000 et là, cela peut valoir le coup."
Comment éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?
Dans bien des cas, faire de sa résidence secondaire sa résidence principale peu avant une vente s'avère un exercice délicat. Dans ce cas, mieux vaut connaître les astuces pour limiter la plus-value à la revente d'une résidence secondaire. Cela est possible à plusieurs conditions :
- Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (mais locataire) sur les 4 ans précédant la vente.
- Vous devez réinvestir l'argent issu de la vente de votre résidence secondaire dans votre nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois.
"Tout ou partie de l'argent peut être réinvesti et vous resterez imposé sur la partie qui n'a pas été réinvestie ", explique Cyrille Orofino, conseiller immobilier. Selon la loi, la revente d'une résidence secondaire est taxée à hauteur de 36,2% (19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Après 22 années de détention du bien, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu. Et au-delà de 30 années de détention, vous ne payez aucun prélèvement social. Si la plus-value est inférieure à 50 000 euros, il est conseillé de faire le calcul avec un notaire. Attendre a minima 22 ans n'est parfois pas si intéressant que cela et un abattement progressif s'applique à partir de la sixième année de détention du bien.
Ceux qui sont admis en maison de retraite sont exonérés de taxe sur les plus-values pour la vente d'une résidence secondaire, à condition que le revenu fiscal de la personne ne dépasse pas 11 120 euros par an. En outre, elle ne soit pas soumise à l'impôt sur la fortune immobilière.
Comment limiter la plus-value sur une résidence secondaire ?
Le notaire Charles-Edouard Jobard, préconise une astuce qui est de majorer le prix d'achat de votre résidence secondaire pour diminuer la différence sur laquelle vous serez imposé entre le prix d'acquisition et celui de la revente.
"Pour cela, vous pouvez faire valoir des travaux conséquents comme retaper un appartement à neuf, d'embellissement, d'installations énergétiques... Ces coûts seront déduits de la plus-value sous condition de présenter des justificatifs, explique-t-il. Si une personne ne peut présenter de justificatifs de travaux, elle peut majorer le prix d'acquisition d'un forfait de 15% au titre de mise en valeur et de 7,5% à titre de frais d'acquisition. Cela permet déjà de réduire l'assiette de l'impôt de 22,5 %." Vous pourrez aussi déduire les frais d'acquisition de notaire acquittés lors de l'achat.