Acheter une maison à un euro en Italie, est-ce vraiment un bon plan ?
A première vue, acheter une maison pour la modique somme d'un euro symbolique, soit le prix d'un café espresso, semble peu probable. Pourtant, l'Italie a vraiment lancé cette opération "Case a 1€" en 2017. L'idée a même séduit des acheteurs du monde entier. Attention, toutefois. S'il est en effet possible d'acquérir une maison pour un coût dérisoire, ce programme est une initiative propre à chaque village. Ce dernier est libre d'éditer ses propres règles sur le prix, les conditions assorties, les modalités d'acquisition et l'utilisation du bien. Il n'existe donc pas de site Internet qui recense tous les biens disponibles en Italie et de dispositif réglementaire national. En revanche, la possibilité reste bien réelle !
Quelles maisons sont à vendre pour à un euro ?
Ce sont des maisons cédées par leur ancien propriétaire aux collectivités locales qui les revendent. Elles sont souvent délabrées et nécessitent des améliorations structurelles majeures. La plupart sont sans eau, ni électricité. En clair, vous devez avoir à l'esprit que vous investissez dans un logement à rénover, et non dans une maison prête à emménager.
Quelles sont les démarches et conditions ?
Avant toute chose, il vous faut obtenir un numéro fiscal italien. Pour ce faire, il faut vous renseigner auprès de l'ambassade d'Italie à Paris ou sur le site lisbob.net, plateforme dédiée aux expatriés. Sans ce document, vous ne pouvez pas acheter de maison. Ensuite, lorsque vous avez sélectionné la maison de votre choix, "vous devez déposer un dossier de candidature auprès de la mairie. Il doit exposer vos motivations : pourquoi vous souhaitez vous installer dans ce village et surtout, quel est votre projet de rénovation", explique Benoît Castanedo, l'un des co-fondateurs de lisbob.net.
Ayez à l'esprit que les communes sont sélectives. "Les dossiers présentant des familles ou des personnes souhaitant monter une activité commerciale seront privilégiés par les municipalités, qui ont pour objectif de restaurer leur patrimoine et de faire revivre leur village", poursuit Benoît Castanedo. Ce dernier rappelle que les conditions sont assez strictes, puisqu'"il faut résider en Italie la moitié de l'année +1 jour". "C'est assez contraignant, mais tout dépend du profil de l'acheteur et de son projet de vie", nuance-t-il. Voici les conditions :
- Proposer un projet de rénovation d'au moins 15 000 euros dans l'année suivant l'achat (la façade doit rester d'origine). Le projet est étudié et évalué par la mairie du village.
- Faire faire les travaux (par des artisans et architectes locaux) dans un délai de 3 ans. A défaut, le dépôt de garantie entre 2 000 et 5000 euros, selon les municipalités, est exigé à l'achat, encaissé et non-restitué. Vous devez vous engager à réhabiliter un patrimoine.
Une fois la maison rénovée, chaque localité pose ses conditions d'occupation : certaines vous obligent à vivre dans la maison, d'autres vous autorisent à l'utiliser comme maison de vacances ou comme maison d'hôtes pour faire revivre le tourisme. Attention : pas de logement inoccupé par le propriétaire pour du Airbnb ! Si vous voulez retaper une maison pour la revendre dans la foulée, oubliez immédiatement l'opération. Vous devez vous rabattre sur d'autres biens dits "premium" que l'Italie propose également avec des conditions plus souples.
Comment trouver une maison à un euro ?
La quasi-totalité des régions d'Italie propose ce programme avec des biens près de Rome, comme en Toscane, en Sicile ou en Sardaigne. Si certains sites recensent ces maisons (lisbob.net, 1eurohouses.com, case1euro.it ), "la meilleure démarche consiste à aller par vous-même sur le site web de chaque village qui vous intéresse, et voir quelles sont leurs conditions", estime un agent de courtiers-ajlconseils.fr. Si cette démarche peut être jugée un peu fastidieuse, elle est de loin la plus recommandée.
Et surtout, n'achetez rien en ligne. Allez voir de vos propres yeux les maisons que vous aurez sélectionnées avant de vous lancer.
Quels sont les avantages ?
Certaines régions, comme la Sardaigne, offrent 15 000 euros à tout futur acquéreur (soit l'équivalent de la somme minimale exigée pour les travaux). Dans quelques villages comme celui de Troina en Sicile, la mairie offre une subvention de 25 000 euros, afin d'améliorer l'efficacité énergétique du bien en question. Certaines communes peuvent prendre en charge les frais de maternelle et les transports scolaires pour les enfants.
Certaines municipalités exonèrent même de taxe foncière sur trois ans. Dans tous les cas, "la valeur de la taxe foncière étant adossée sur celle de la maison, elle est souvent dérisoire", rappelle le spécialiste de Lisbob.net. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 90 %.
Alors, un bon plan ?
Tout dépend de votre profil et de votre projet. Si vous êtes bricoleur et que vous avez envie de vous installer avec votre famille, ou que vous êtes artiste à la recherche d'un bien au calme, alors foncez ! Sinon, réfléchissez bien. Comme le résume Benoît Castanedo : "Au final les maisons à 1 euro coûtent toujours bien plus, et il peut être parfois judicieux de se tourner vers une maison premium. En effet, les maisons à 1 euro sont le produit d'appel des villages participant au programme, et ils proposent très souvent des biens premium. Il ne s'agit pas de villas modernes avec piscine et terrain de tennis, mais simplement des maisons qui ne prévoient pas d'importants travaux de rénovation ou de dépôt de caution. Leur coût d'acquisition se révèle parfois équivalent à celui d'une maison à 1 euro."