Bail commercial : des mesures pour les entreprises en difficulté

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"Bail commercial : des mesures pour les entreprises en difficulté"

Bail commercial : des mesures pour les entreprises en difficulté Les entreprises rencontrant des difficultés financières suite à l'épidémie de Covid-19 peuvent demander à étaler le paiement de leurs loyers ou à le reporter intégralement sans avoir à payer de pénalités. Découvrez jusqu'à quelle date.

[Mise à jour du vendredi 22 mai 2020 à 16h48] Les ordonnances n°2020-316 du 25 mars 2020 et n°2020-378 du 31 mars 2020 offraient permettait aux entreprises en difficulté de ne pas être poursuivies en justice pour les impayés de loyer ou de factures eau/gaz/électricité nés pendant la période d'état d'urgence qui a débuté le 24 mars en raison de la crise du coronavirus. La loi de finances rectificative pour 2020 votée fin avril prolonge cette protection de deux mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire, prévue le 10 juillet prochain, soit jusqu'au 10 septembre 2020. En outre, le texte autorise exceptionnellement les bailleurs à ne pas faire entrer les abandons de loyers dans l'assiette du revenu imposable et à déduire les charges correspondant aux loyers abandonnés dans leur intégralité.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d'un local et un locataire qui l'occupe dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Qui est concerné par le bail commercial ?

L'objet de ce contrat ne peut être qu'un lieu clos ou un immeuble, et les locaux accessoires nécessaires à son utilisation.
Pour pouvoir bénéficier d'un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés s'il s'agit d'un commerçant ou d'un industriel, ou au répertoire des métiers si c'est un artisan.

De plus, l'activité exercée dans ce local doit être bien réelle, c'est-à-dire qu'elle doit générer de la clientèle et être autonome dans son fonctionnement. Les franchises peuvent toutefois souscrire ce type de contrat.

Quelle est la durée du bail commercial ?

Mis à part les baux précaires dérogatoires, les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le contrat peut bien sûr fixer une durée supérieure mais en aucun cas inférieure.

Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans, c'est pourquoi le bail commercial est souvent appelé bail 3/6/9. Il doit faire part de sa décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue et cela via un huissier, un simple courrier recommandé de suffisant pas.

Pour le propriétaire, il est beaucoup plus compliqué de résilier un bail commercial. D'une part, il doit attendre la fin du bail. A cette date, il peut décider de ne pas le renouveler, mais dans ce cas il doit payer une indemnité d'éviction au locataire pour le préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut être très élevé.

Cependant, quelques autres cas peuvent être admis, pour ne pas renouveler le bail commercial. Ainsi, le propriétaire peut invoquer l'état de l'immeuble si celui-ci a été reconnu par un arrêté préfectoral. Cette raison évite, en outre, de devoir payer l'indemnité d'éviction. Il peut aussi tenter de prouver lui-même le caractère dangereux de l'immeuble.

En cas de mise en demeure, signifiée par un huissier, n'ayant pas d'effet, le bailleur peut mettre fin au contrat. En outre, il peut choisir de ne pas renouveler le bail commercial afin d'y habiter ou d'y loger son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Pour cela, ces derniers doivent se trouver sans logement au moment de la reprise du local. Enfin, s'il décide d'engager des travaux nécessitant l'évacuation du logement, le bailleur doit payer une indemnité.

Le loyer d'un bail commercial

Le loyer est librement déterminé par le propriétaire. En règle générale, on ajoute à la valeur locative du lieu, sa destination, son état...
Le montant de ce loyer peut être revu à la fin de chaque période de 3 ans. L'augmentation ne peut normalement pas être supérieure à la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'Insee, sauf si l'une des deux parties réussit à prouver qu'une variation (dans un sens ou dans l'autre) est justifiée.

A noter : même si cela n'est pas obligatoire, mieux vaut bien sûr rédiger un document écrit fixant clairement les termes d'utilisation du local et les devoirs de chacun (prise en charge des travaux...).

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