SCI : l'éternel débat IR/IS enfin tranché ?

La fiscalité ne cesse d'évoluer avec sur les 10 dernière années : les plus-values, la CSG et enfin le PFU. A l'heure du choix du statut fiscal pour sa SCI ,vous êtes nombreux à hésiter : IR ou IS ? SI l'IR a eu pendant très longtemps la faveur des pronostic, ce dernier oblige à mobiliser une trésorerie abondante. Du coup, beaucoup de contribuables optent pour l'IS. Mais est-ce vraiment la bonne solution ?

Dans ce bref article nous résumons ce que nous développons dans notre blog.

Préambule 

Une fiscalité confiscatoire ! Voilà ce que nous disent souvent nos clients concernant les prélèvements fiscaux sur l'immobilier :

  • Impôt sur le revenu à la TMI (souvent 30% et au-delà)
  • CSG : 17,2%
  • IFI pour certains 

Ceci a pour effet de faire peser jusqu'à 60, 70 voir même 80% de fiscalité sur le revenu foncier. Même si le passage à l'IS ne permet pas d'échapper à l'IFI cette option fiscale devient plébiscitée. Certains optent dès la création, d'autres, en cours de vie. Mais ont-ilS bien mesuré toutes les conséquences?

Passage à l'IS, certes.....

Opter pour l'IS au début de la vie de la SCI est une option qui est retenue par défaut par de nombreux conseils. Elle semble incontournable dans les cas suivants :

  • Crédit bail
  • Loyers élevés (supérieurs à 100 000 euros)
  • Bien avec un fort rendement et un faible potentiel de plus-values.

Toutefois à y bien regarder, un certain nombre d'épargnants n'ont pas fait le calcul jusqu'au bout, ou alors n'ont pas tenu compte de certaines décotes. 

Lors de la vente des parts, l'expérience nous enseigne que :

  • Vendre des parts de SCI à l'IS peut réserver des surprises. Acheter des parts plutôt qu'un bien limite le nombre d'acheteurs car le risque n'est pas le même.
  • La vente se fait avec des décotes très sensibles ramenées à la valeur de l'immeuble (30% minimum).

Si l'on vend le bien : le calcul du net empoché après la cession de l'immeuble montre que, ramené à la valeur nette de l'actif, ce qui est perçu au final est compris entre 45 et 60% de la valeur de ce dernier.

Donc si l'option IS peut se concevoir pour améliorer la trésorerie en cours de vie de l'opération on peut en perdre tout le bénéfice à la sortie.

Existe-t-il des alternatives ?

Oui et nous en voyons plusieurs :

  • Savoir mixer IR et IS dans son patrimoine avec une fiscalité choisie par type d'immeuble. Pour l'IR une bonne maîtrise des déficits fonciers peut adoucir la fiscalité...temporairement !
  • Savoir démembrer son immobilier, notamment avec des cessions de nue-propriété. Délicat mais très efficace si on a un peu de temps devant soi (immobilier d'exploitation)
  • Choisir la location meublée ou équipée en évaluant bien les limites et bienfaits du système pour un immeuble donné.
  • Refinancer l'actif immobilier en profitant de l'opération pour le transmettre aux enfants.
  • Dans le cas d'une SCI existante plutôt que d'opter "bêtement" pour l'S étudier l'apport à une holding IS.

Voilà résumée notre vision concernant l'épineuse question du choix de l'option fiscale pour la SCI. Le mieux ? Faites-vous accompagner !