Comment acheter vos SCPI moins cher
Après avoir drainé 6 milliards d'euros, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont affiché une collecte de 7,4 milliards d'euros en 2021, soit une hausse de 23%, selon les chiffres de l'Aspim. Ces sociétés acquièrent des immeubles (bureaux, commerces, hôtels…) pour les louer et redistribuer les loyers perçus à leurs associés au prorata du nombre de parts qu'ils ont souscrit. La raison de leur succès grandissant tient à leur un rendement encore très attractif, bien qu'il soit en légère érosion ces dernières années. En 2021, une part de SCPI a rapporté 4,2%, en baisse de 20 points de base par rapport à 2020.
Ce beau rendement est toutefois écorné par une des spécificités tarifaires de ces placements : leurs colossaux frais d'entrée. Aucun produit financier grand public ne facture aussi cher le droit de souscrire, soit en moyenne de 8 à 10% du prix de la part, avec une moyenne à 9,84% ! L'équivalent de plus de deux ans de rendement. Pour faire passer cette pilule douloureuse à avaler, les vendeurs de SCPI ont longtemps prétendu - et continuent à le faire, pour certains d'entre eux - aux épargnants que ces frais élevés servaient à régler les frais dits de notaire, à l'achat des immeubles ainsi que les frais de recherche de ces biens. A l'instar d'un particulier qui paie des frais d'agence immobilière et de notaire lors d'un achat. "Il s'agit d'une véritable légende urbaine, les droits d'entrée servent à rémunérer le distributeur et, dans une moindre mesure, la société de gestion pour son propre compte", dément Gautier Delabrousse-Mayoux, CEO de la société Iroko.
Des SCPI avec zéro frais d'entrée
Ce gestionnaire est l'un des nouveaux acteurs venus rebattre les cartes de ce jeu de poker menteur, en proposant les premières SCPI à zéro frais d'entrée. La société Novaxia Investissement a lancé en juillet 2019 Novaxia Néo, la toute première SCPI zéro frais d'entrée. En 2020, Iroko lui a emboîté le pas avec sa SCPI Iroko Zen. "Dans notre modèle, les distributeurs et nous-mêmes en tant que gestionnaires, ne sommes pas rémunérés en une seule fois à la souscription grâce à des frais d'entrée, mais au fil du temps via les frais de gestion, explique Gautier Delabrousse-Mayoux, dirigeant d'Iroko. Cela a deux avantages principaux pour l'épargnant : rendre plus de deux ans de rendement et mettre plus d'argent au travail. Nos frais de gestion sont variables et dépendent de la qualité de notre gestion immobilière. Si elle est bonne, le rendement sera meilleur pour l'épargnant et nous serons mieux rémunérés. À l'inverse, si la gestion est moins performante, nous serons moins rémunérés."
"Une SCPI traditionnelle, c'est un peu, pour l'épargnant, un coup de poker : il paie d'emblée 10% de sa mise de fonds 'pour voir' !, souligne Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement. Ensuite, que la performance de la SCPI soit bonne ou pas, la société de gestion s'est déjà rémunérée en grande partie. Nous jugeons plus cohérent le modèle qui prévaut sur la plupart des produits d'épargne et qui organise un alignement des intérêts, entre ceux de la société de gestion, des conseillers distributeurs et du client final, la rémunération des trois étant fondée sur la performance."
Une part plus importante de revenus locatifs
En contrepartie, pour dissuader une revente trop rapide des parts, Iroko Zen et Novaxia Neo exigent un délai de conservation minimal respectif de 3 et 5 ans, faute de quoi à la revente de ses parts, l'épargnant supporte une commission de sortie anticipée de 6% TTC. Ces SCPI facturent des frais de gestion annuels supérieurs aux SCPI traditionnelles : 18% pour Novaxia Néo et à 14,4% pour Iroko Zen, quand la moyenne du marché se situe à environ 10%. A relativiser toutefois. En effet, ils sont calculés sur le seul rendement annuel de la SCPI, et non sur sa valeur comme c'est le cas pour la majorité des autres placements. Avec un rendement de 6,49% en 2021, les 18% de frais de gestion ne représentent donc "que" 1,16% de la valeur de la part Novaxia Neo. Rien d'exorbitant, si on les compare aux 2,17% de frais de gestion ponctionnés en moyenne sur un fonds actions internationales, par exemple. Iroko zen a, elle, rapporté 7,10% en 2021.
Autre avantage revendiqué par ces SCPI de dernière génération : l'absence de droits d'entrée. Elle permet, pour une même mise de fonds d'un souscripteur, d'empocher davantage de rendement annuel, car son argent sera intégralement investi. Autrement dit, lorsqu'il achète 1 000 euros de parts, son capital investi sera bien de 1000 euros et non pas de 900 euros comme c'est le cas avec une SCPI classique. Mathématiquement, il percera donc une part plus importante de revenus locatifs.
Un remboursement des droits d'entrée pour certains
L'autre piste pour souscrire à moindre coût est un compromis entre le modèle traditionnel et le zéro frais. C'est la voix choisie par la société Altixia REIM. Elle distribue une SCPI à frais d'entrée réduits à 2,5%, depuis 2019 Altixia Commerces (rendement de 5,01% en 2021).
Enfin, de rares distributeurs de SCPI en ligne concèdent à leurs clients une rétrocession d'une part des droits d'entrée. Nul besoin de négocier, le principe est, chez eux, systématisé. "Nous remboursons à nos souscripteurs une part de frais d'entrée variable selon les SCPI, soit en moyenne 2,5%", affirme Clément Renault, co-fondateur et CEO de Louve Invest. Même stratégie commerciale chez Moniwan.fr, qui rembourse 2 points de pourcentage sur les droits d'entrée à tout souscripteur.