7 façons d'investir dans l'immobilier, dont le crowdfunding

Quand on évoque l'investissement immobilier, on pense généralement à l'investissement locatif via l'achat d'un appartement neuf ou ancien. Cependant, il existe beaucoup de manières pour placer de l'argent dans le secteur immobilier, et ce, quel que soit votre budget. Bien sûr, chaque type de placements montre des avantages et des inconvénients.

Au préalable, pourquoi investir dans l’immobilier ? Selon votre situation, plusieurs raisons peuvent justifier l’investissement immobilier :

• Constituer un patrimoine : vous sécurisez vos avoirs en investissant à long terme dans des biens tangibles, peu volatiles, et rémunérateurs grâce au versement des loyers
• Préparer sa retraite : acheter un ou plusieurs biens immobiliers avant la fin de sa carrière professionnelle permet de s’assurer d’avoir un toit et de bénéficier d’un complément de revenu pendant sa retraite
• Réduire ses impôts : de nombreux dispositifs fiscaux immobiliers permettent de limiter, voire de supprimer parfois, son imposition
• Autres raisons personnelles : se rapprocher de ses enfants et de ses parents, préparer sa succession et transmettre un patrimoine à ses enfants, etc.

1.     Acheter sa résidence principale

Un rêve pour beaucoup de Français et souvent la première chose à laquelle on pense quand on parle immobilier. Certains diront qu’il ne s’agit pas réellement d’un investissement, mais l’achat immobilier ne se résume pas tout le temps à une logique purement financière. Le besoin de se rassurer et de se sentir vraiment chez soi peut tout à fait s’entendre.

Cela dit, acheter sa résidence principale demande d’être stable professionnellement et personnellement, de se projeter sur le long terme afin de ne pas perdre d’argent si on revend, d’être conscient que les frais de notaire représentent environ l’équivalent de 2 ans de loyer et qu’un propriétaire aura des charges plus importantes qu’un locataire (taxe foncière, travaux d’entretien, etc.).

Malgré tout, l’achat de la résidence principale présente aussi des avantages : avantages fiscaux, pas de locataire à gérer, exonération d’impôts sur les revenus fonciers, pas de risque de dégradation ni de vacances locatives.

2.     Mettre en location vide un logement ancien

Une des solutions d’investissement immobilier courante est d’acheter un logement ancien pour le mettre en location. Vous rentabilisez votre acquisition grâce aux loyers et éventuellement avec une plus-value lors de la revente. Cependant, l’objectif devra toujours être la rentabilité locative de votre investissement, car avec des prix immobiliers assez élevés, une plus-value est aujourd’hui incertaine.

Devenir propriétaire bailleur impose des responsabilités, vis-à-vis des locataires : gestion locative (visites, états des lieux, régularisations de charges, assemblées générales, etc.), travaux d’entretien… et de la loi, notamment avec les déclarations fiscales. Il existe également des risques : dégradations, loyers impayés, vacances locatives, baisse des prix, etc.

De plus, si vous ne bénéficiez pas d’un dispositif fiscal immobilier, il sera très difficile d’obtenir un rendement intéressant, car la location nue est fortement imposée en France : assiette de 70% des revenus fonciers ou assiette des revenus fonciers, diminuée des frais réels. Et si votre tranche d’imposition marginale est élevée, l’imposition de vos revenus fonciers peut vite devenir très lourde… sans oublier les prélèvements sociaux (17,2%) à payer. Sauf à utiliser le déficit foncier, la location nue reste donc peu performante.

3.     LMNP : acheter un logement ancien pour une location meublée

Plutôt que de louer vide, pourquoi ne pas proposer un logement meublé ? En tant que propriétaire, c’est vous qui équipez le bien avec le nécessaire pour vivre : meubles, literies, ustensiles de cuisine, etc. En contrepartie, le loyer pourra être supérieur à la location nue. Côté locataire, le bail porte sur une durée d’un an au lieu de trois, et le délai de préavis est réduit à 1 mois. La location meublée s’adapte donc bien aux petites surfaces (studios ou T2) louées à des étudiants et jeunes actifs, dans les grandes villes notamment.

L’avantage pour l’investisseur réside surtout dans la fiscalité, plus attractive que sur une location vide. Le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) considère les revenus locatifs comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Fiscalement, vous pouvez choisir l’abattement forfaitaire (assiette de 50% des revenus locatifs) ou les frais réels, qui permettent généralement d’obtenir une assiette taxable nulle car vous pouvez inclure l’amortissement du bien. L’adhésion à un centre de gestion agréé pour la comptabilité annuelle de votre bien immobilier en LMNP est fortement recommandée, vous éviterez ainsi que l’administration fiscale comptabilise 125 % de vos revenus dans le calcul de l’imposition.

4.     Investir dans le neuf en loi Pinel

En 2019, près d’une vente sur deux dans l’immobilier neuf ont été réalisées dans le cadre du dispositif Pinel qui permet à un particulier de réduire son impôt sur le revenu d’une partie du montant de son investissement immobilier. Si ce dispositif séduit les Français, c’est parce que le coût d’achat est relativement abordable : autour de 130 000 euros pour un deux-pièces dans une ville moyenne et que l’avantage fiscal est attractif.

Avec la loi Pinel, un propriétaire qui achète un appartement neuf peut déduire une partie du prix d’acquisition de ses impôts sur les revenus, et cela, pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement. La réduction maximale d’impôt est tout de même de 63 000 euros sur 12 ans.

Malgré tout, beaucoup d’études pointent du doigt les travers de ce dispositif. En effet, la principale motivation des acheteurs en Pinel reste la défiscalisation alors qu’il s’agit avant tout d’un achat immobilier, avec toutes les contraintes et obligations que cela impose. L’emplacement et la rentabilité locative doivent être les critères à ne pas négliger, d’autant plus que si le propriétaire ne trouve pas de locataire dans les douze mois après la livraison du logement, il ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale…

5.     Défiscaliser avec le régime Censi-Bouvard

Autre type d’investissement immobilier défiscalisé : la loi Censi-Bouvard. Le dispositif concerne uniquement les résidences meublées avec services pour étudiants, les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées et les résidences d'accueil et de soins agréées. Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

La loi Censi-Bouvard permet aux contribuables français de réduire directement leur impôt de 11% du prix hors taxes de l'appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement. Ainsi, la réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur neuf ans.

Enfin, contrairement aux lois Scellier classique ou Scellier Social, les logements meublés ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Scellier), c'est le type de résidences qui détermine l'avantage fiscal. Il est également possible d'acquérir plusieurs logements par an dans la limite de 300 000 euros hors taxes.

6.     Acheter des parts d’une SCPI

Difficile de diversifier ses placements quand on parle d’immobilier. Pourtant, souscrire à des parts de SCPI ou d’OPCI vous permet d’investir sur plusieurs types de biens immobiliers (résidentiel, bureaux, commerces, hôtels, etc.), en France ou à l’étranger. Les risques sont limités car partagés sur une plus grande quantité de biens immobiliers.

En achetant des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), vous devenez propriétaire associé et percevez les revenus des locations de ces biens immobiliers, sans les soucis de gestion de ces locations, réalisée par la société qui gère le parc. Il s’agit d’un investissement long terme, pour amortir les frais à l’achat (entre 5% et 9% selon la SCPI). Enfin, tout comme l’immobilier locatif classique, on peut investir en SCPI grâce au crédit immobilier.

7.     Le crowdfunding immobilier : prêter à des promoteurs et percevoir des intérêts

En pleine expansion ces dernières années, le financement participatif s’est fortement développé dans le secteur de l’immobilier. Et pour cause, les promoteurs immobiliers ont trouvé dans le crowdfunding, une source de financement importante, qui vient en complément des banques. Ainsi, les investisseurs prêtent de l’argent (souvent sous forme obligataire) à un promoteur qui a un projet de construction ou de rénovation, en contrepartie d’une rémunération établie dès le départ (des intérêts annuels compris entre 7% et 10% selon le projet). Il s’agit d’un investissement immobilier à court terme puisque les opérations durent généralement entre 18 et 24 mois.

En pratique, ce sont les plateformes de crowdfunding immobilier, qui servent d’intermédiaire entre les promoteurs immobiliers et les épargnants. Elles sélectionnent, après un audit approfondi sur la société du promoteur ainsi que sur l’opération immobilière en elle-même, les meilleurs projets et les proposent aux investisseurs qui peuvent souscrire à partir de 100 euros, selon les plateformes. Coté fiscalité du crowdfunding immobilier, le PFU (prélèvement forfaitaire unique) permet de limiter l’imposition avec 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôt sur le revenu au maximum.

En conclusion

Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier. Aucune n’est mauvaise ou parfaite, l’important est qu’elle corresponde à votre situation patrimoniale, à vos objectifs de placement et aux risques que vous êtes prêt à supporter.