Loyer : fixation, augmentation et paiement

Alors que près de 43% des ménages français louent leur résidence principale, l'investissement locatif constitue une solution de placement intéressante permettant de dégager des revenus réguliers. Des règles protégeant les locataires sont à observer concernant les loyers.

Définition loyer

Le loyer désigne le transfert d'argent par un locataire au propriétaire, dans le cadre d'un contrat de bail, en contrepartie du droit de jouissance du bien.

Fixation de loyer

En principe, la fixation des loyers relève de la liberté contractuelle des parties. Toutefois, face au déséquilibre de l'offre et de la demande concernant la location à usage d'habitation, le législateur est intervenu et a établi des règles à observer.
Ainsi, le loyer des appartements dits conventionnés APL sont soumis à des plafonds déterminés dans chaque département par le préfet. De même, celui des logements intégrant le programme ANAH est encadré, selon la zone géographique, par un montant maximum au mètre carré.
En outre, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er août 2015, les loyers seront encadrés, en vertu de la loi Alur, dans l'agglomération parisienne.

Augmentation de loyer

L' augmentation du loyer est rigoureusement encadrée. En effet, pour les baux d'habitation, les variations sont limitées à l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. De plus, la possibilité de révision doit être expressément stipulée et elle ne peut intervenir qu'une fois par an.
Deux exceptions viennent atténuer cette limite.
Une révision du loyer est possible lorsque le bailleur procède à des améliorations du bien. Il faut que la possibilité de révision soit expressément stipulée et que les travaux soient significatifs et participent au confort du locataire.
En outre, concernant les loyers encadrés par les dispositions de la loi Alur, il est possible de les augmenter si l'on peut démontrer qu'ils étaient largement sous-évalués par rapport au prix du marché.

Indice de loyer

L' indice de référence des loyers est établi par l'INSEE en fonction de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Paiement de loyer

L'une des deux obligations du locataire est de payer le prix du bail aux termes convenus . La date du paiement doit être stipulée dans le contrat de bail.
En règle générale, en matière de baux d'habitation, le paiement du loyer intervient sur une base périodique mensuelle. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut l'exiger.

Attestation de loyer

L'attestation de loyer est un document que le locataire peut demander au bailleur afin de prouver le montant du loyer qu'il paie. Elle peut être utile dans le cadre de démarches auprès de tiers, comme la Caisse d'allocations familiales.

Quittance de loyer

La quittance de loyer s'apparente plutôt à un reçu. Elle n'a pas pour objectif de préciser le montant du loyer, même si elle le mentionne, mais d'attester son paiement par le locataire. Le document indique aussi le montant des charges.
La transmission d'une quittance est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989 sur demande du locataire.

Loyer impayé

La plupart des baux prévoient une clause résolutoire en cas de défaillance du preneur à bail. Cette stipulation permet au bailleur de rompre de plein droit de contrat. Toutefois, une procédure légale protège le locataire d'une expulsion immédiate.

Loyer et Pinel

La loi Pinel permet à un investisseur locatif de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à certaines conditions. Pour prétendre à l'application de ce dispositif fiscal, le loyer doit respecter un plafond tout au long du bail. Ce plafond est déterminé par un montant au mètre carré variable selon la zone géographique.

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