Gérance d'un commerce : fonctionnement et conditions
Qu'est-ce qu'une location-gérance ?
La location-gérance, ou gérance libre, permet à un propriétaire d'un fonds de commerce de concéder à un locataire-gérant le droit d'exploiter librement son fonds de commerce à ses risques et périls. Pour le propriétaire du fonds, la location-gérance présente l'avantage de pouvoir conserver son fonds tout en veillant à la continuité de son exploitation et en conservant un revenu complémentaire grâce aux redevances versées par le locataire gérant dans le cadre du contrat de location-gérance.
Pour le locataire-gérant, la gérance libre lui offre la possibilité d'exercer une activité indépendante sans avoir à payer des investissements importants qu'exige très généralement le début d'une activité indépendante. La location-gérance lui permet également d'évaluer la rentabilité du fonds loué en vue d'une éventuelle reprise ultérieure.
Comment mettre son fonds de commerce en gérance ?
Pour confier la gérance d'un commerce à un locataire-gérant, le propriétaire du fonds, appelé bailleur, doit, s'il est locataire de son local, obtenir l'accord explicite du propriétaire du bien immobilier. S'il n'est propriétaire que d'un fonds de commerce et qu'il le met en location, il n'est plus commerçant et n'est plus inscrit au registre du commerce et des sociétés. Jusqu'en 2019, il devait avoir exploité ledit fonds lui-même pendant une durée de deux ans minimum pour le mettre en location-gérance, mais cette obligation a disparu.
Le locataire gérant, quant à lui, doit avoir la capacité d'être commerçant, il doit créer une structure juridique pour exploiter le fonds loué et s'immatriculer au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers. Il doit aussi s'engager à exploiter le fonds conformément à sa destination initiale.
Quelles sont les caractéristiques du contrat de location-gérance ?
Le contrat de location-gérance peut être rédigé directement par les deux parties, même s'il est recommandé de se faire assister d'un professionnel (avocat, notaire…). Il peut être à durée déterminée ou indéterminée. Généralement, il est conclu pour un an renouvelable par tacite reconduction. Il n'y a pas de versement d'indemnité à l'expiration d'un contrat à durée déterminée. Un contrat à durée indéterminée peut être rompu de façon unilatérale en respectant un préavis, qui peut être prévu dans le contrat, ou alors respecter une durée d'usage de trois mois.
Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'une publication dans les 15 jours de sa signature dans un journal d'annonces légales. Une publication doit également être faite au moment de la fin du contrat. Les parties fixent librement le montant de la redevance dans le contrat. Ce montant peut être fixe ou proportionnel au chiffre d'affaires ou aux bénéfices (ou aux deux) réalisés par le locataire-gérant. Les redevances sont versées par le locataire-gérant au bailleur soit mensuellement soit trimestriellement. Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie si cela est prévu dans le contrat. Le montant est là aussi fixé librement entre les parties, son objet est de garantir le matériel et le paiement des redevances et des impôts par le locataire-gérant. Le contrat doit aussi contenir une clause de non-concurrence du bailleur durant l'exploitation et de reprise des marchandises de sa part.
Comment fonctionne une gérance ?
Le locataire-gérant a l'obligation d'exploiter le fonds conformément à sa destination initiale, il ne peut pas modifier l'activité attachée au fonds de commerce sans l'accord du bailleur. Il doit en assurer la bonne gestion, respecter les obligations du bail, assurer l'entretien et tout mettre en œuvre pour que le fonds ne perde pas de valeur. Le locataire-gérant doit entretenir le fonds en état d'exploitation. Il doit payer les redevances, laisser le bailleur accéder à la comptabilité, et respecter une clause de non concurrence durant une donnée déterminée après la fin du contrat.
En contrepartie il est en droit d'exiger que le bailleur lui concède une jouissance paisible du fonds loué. Le bailleur doit respecter une clause de non-concurrence dans un périmètre géographique donné durant l'exploitation du fonds, et reprendre les marchandises à la fin du contrat. Jusqu'à la publication du contrat, il est solidairement responsable des dettes et des impôts directs.
Quel statut juridique pour une location gérance ?
Le locataire gérant doit avoir un statut de commerçant, peu importe la forme juridique qu'il choisit. Il doit cependant créer une structure juridique pour exploiter le fonds, il peut s'agir d'une entreprise individuelle. Il doit aussi s'inscrire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Il dépend du régime général de la Sécurité sociale en tant que travailleur indépendant.
Le bailleur, lui, perd son statut de commerçant s'il ne dispose que du fonds de commerce qu'il met en location. Son statut de bailleur ne lui confère aucun droit à un système de protection sociale spécifique. En effet, la location-gérance est considérée comme une activité de placement et non une occupation professionnelle. Cependant, il a la possibilité, dans les six mois suivant la mise en location, d'adhérer à l'assurance volontaire vieillesse des travailleurs indépendants, ce qui le rattache au régime général de la Sécurité sociale.
Est-il possible de louer un fond de commerce ?
La location-gérance revient très exactement à louer un fonds de commerce. En effet, le propriétaire du fonds choisit de ne pas l'exploiter lui-même, mais le loue à un commerçant, qui obtient donc le droit de l'exploiter, mais n'en devient pas pour autant propriétaire.