Convention d'occupation précaire : définition et durée
Qu'est-ce qu'une convention d'occupation précaire ?
Une convention d'occupation précaire est une convention entre un bailleur et l'occupant de son logement : celui-ci est autorisé à occuper le logement moyennant une indemnité, mais la jouissance des lieux reste précaire. La convention ne peut être établie que dans le cas exceptionnel où un bail de nature commerciale ou un bail à durée déterminée ne peuvent être envisagés. Ce mode d'occupation particulier doit être rendu nécessaire par des circonstances extraordinaires indépendantes de la seule volonté des parties.
Pour qu'elle soit acceptée par les tribunaux, la convention doit avoir pour origine un motif légitime, et le propriétaire doit justifier de la raison qui lui a permis de concéder l'utilisation du logement uniquement à titre précaire. Il peut s'agir par exemple d'une situation transitoire de l'immeuble (attente d'expropriation, de travaux…), le caractère discontinu ou temporaire de l'occupation, le relogement de familles sans abri... Par ailleurs, la compensation financière versée doit être très modique, et l'occupation doit être prévue pour une courte durée.
Il n'a longtemps existé aucune règlementation en la matière, les conventions d'occupation précaire étaient alors purement et simplement issues de la pratique et définies par la jurisprudence. Mais en 2014, la loi n°214-826 a modifié le code du commerce qui mentionne désormais la convention d'occupation précaire dans son article L-1455-1.
Comment rédiger une convention d'occupation précaire ?
Le contrat doit être conclu entre deux parties, dénommées "bailleur" et "occupant". Il doit contenir au minimum six clauses :
- Le caractère précaire de l'occupation et le le motif qui le justifie
- La désignation des locaux et leur usage (habitation ou professionnel)
- La durée du contrat
- Le montant de la redevance
- Les conditions générales (restitution, conditions d'occupation, entretien, paiement, assurance)
- Les modalités de règlement des différends.
La légitimité de la convention d'occupation précaire
Parmi les motifs légitimes admis dans le cadre d'une convention d'occupation précaire figurent les locaux dont la situation en attente de démolition, de réhabilitation ou d'expropriation. Lorsque le local est utilisé de manière ponctuelle et éphémère, les tribunaux valident généralement la constitution d'une convention d'occupation.
La durée de la convention d'occupation précaire
Les conventions d'occupation précaire peuvent être signées entre les deux parties pour une durée déterminée ou non. Les tribunaux admettent que la précarité est constituée notamment par le fait que le temps d'occupation ne peut être connu à l'avance et peuvent même valider une occupation précaire étalée sur des années à partir du moment où les circonstances ne dépendent pas des deux parties en présence, mais bien d'une situation extérieure telle qu'une procédure d'expropriation, par exemple. L'occupant comme le propriétaire peuvent y mettre fin à tout moment, en respectant un préavis d'un mois.
La redevance de la convention d'occupation précaire
Le montant de la redevance constitue également un critère de validité d'une convention d'occupation précaire pour les tribunaux. Aussi, la redevance fixée par le propriétaire foncier doit être en deçà des tarifs usuels en vigueur dans le périmètre du local concerné.