Achat d'une maison : ce qu'il faut regarder lors de la visite

Un jardin, des mètres carrés en plus... Si l'achat d'une maison individuelle vous fait rêver, pensez tout de même à contrôler certains éléments clés pour éviter les mauvaises surprises.

Vous vous apprêtez à visiter la superbe bâtisse repérée sur une annonce en ligne ou dans une agence immobilière ? Attention à ne pas vous laisser griser par un éventuel coup de cœur le jour J pour autant. Certains points clés doivent impérativement être scrutés lors de la visite. Voici les principaux.

Le bâti...

Murs, plancher, charpente, toiture... Il n'existe pas de diagnostic immobilier permettant d'avoir une idée précise de l'état du bâti de la maison. Raison de plus pour prendre le temps de faire le tour des pièces et traquer les désordres possibles. Par exemple, une fissure dans un mur ou sur le bord d'une fenêtre sera, la plupart du temps, bénigne. Mais si elle traverse tout du long, elle peut révéler un problème de fondation.

Traquez la peinture écaillée, les tâches d'humidité ou encore les traces de moisissure

Aussi, si vous apercevez de la peinture écaillée, des tâches d'humidité ou encore des traces de moisissure ou de fuite d'eau, demandez-en l'origine. Il peut s'agir d'un dégât des eaux ou d'une infiltration. Cela peut également révéler un taux d'humidité élevé dans le logement : soit en raison de l'environnement direct (la proximité d'un étang ou la construction sur un terrain humide, par exemple), soit en raison d'une mauvaise ventilation. Sur le long terme, cela peut avoir des conséquences sur la charpente. Sans compter l'effet néfaste sur la santé.

... et notamment la charpente et le toit

Une maison se visite du sous-sol (n'oubliez pas la cave) au plafond... Et même jusqu'à la charpente et au toit. "Des ardoises ou des tuiles cassées, une sous-pente ou une charpente abîmée sont autant de signes qui doivent alerter le futur acquéreur, prévient Anne-Claire Dutreuil, notaire à Plaisir. Le montant de travaux de réfection peut vite s'envoler et atteindre un minimum de 50 000 euros." D'où l'intérêt, lorsque c'est possible, de se faire accompagner par un artisan. Demander à accéder aux combles afin d'observer la bonne isolation du toit ainsi que la qualité de la charpente permet de se faire une première idée : le bois doit être sec et, s'il sonne creux, cela peut révéler la présence de termites. Sachez que le vendeur est tenu de vous fournir un diagnostic anti-termites et mérules quand le bien se situe en "zone infestée". Demandez également à consulter l'historique des travaux réalisés sur la toiture.

Le réseau d'énergie

Cette fois-ci, vous pouvez vous en remettre aux diagnostics obligatoires. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne une première indication quant au niveau d'isolation du bien. Si le bien immobilier a plus de 15 ans, vous pouvez aussi demander le diagnostic électrique. "C'est un document très important, souligne Vincent Briand, qui dirige deux agences Era à Tours. Il permet de s'assurer que l'installation électrique est aux normes et donc qu'elle offre toutes les garanties de sécurité."

Vérifiez que la présence d'éventuels fils dénudés est bien mentionnée sur le diagnostic remis lors de la visite

A vérifier, en particulier, qu'apparaissent sur le document un tableau électrique conforme, le signalement d'éventuels fils dénudés ou encore la liaison des prises à la terre. Si vous devez mettre l'installation aux normes, prenez conseil auprès d'un professionnel pour chiffrer le budget nécessaire avant d'envisager de faire une offre d'achat. Enfin, pensez à vérifier l'état de la plomberie.

Le mode de chauffage

Vérifiez le fonctionnement des installations : chauffage électrique, chaudière au fioul ou au gaz, chauffe-eau, etc. et faites-vous remettre une facture d'électricité et/ou de gaz correspondant à un mois d'hiver, afin d'évaluer précisément le budget énergie.

Concernant la chaudière, elle ne fait pas l'objet d'un diagnostic obligatoire. Cependant, faites-vous remettre le contrat d'entretien qui, théoriquement, doit être réalisé une fois par an. Attention, en cas de sinistre dû à cette installation, l'assurance habitation ne vous couvrira pas si le contrat de maintenance, qui prévoit une visite d'entretien annuelle, n'a pas été respecté. Même chose pour la cheminée : demandez le certificat de ramonage.

L'assainissement

Demandez au vendeur l'état d'entretien de la fosse septique en cas d'assainissement individuel

Il est important de savoir si la maison est raccordée au tout-à-l'égout collectif. Si le dispositif est individuel, vous pouvez demander au vendeur l'état d'entretien de la fosse septique avec, par exemple, une facture de l'entreprise ayant réalisé la dernière vidange. Un document de contrôle de conformité doit, lui, être fourni lors du compromis de vente. "Si des travaux sont nécessaires, faites faire un devis, car le budget peut très vite grimper pour ce genre d'installations, conseille Me Anne-Claire Dutreuil. Ce genre de gros travaux peut d'ailleurs entrer en ligne de compte pour tenter de négocier le prix de vente."

La surface

C'est assez surprenant mais, contrairement à un appartement, la loi Carrez définissant la mesure de la surface d'une pièce à vivre ne vaut pas pour une maison. Sauf si le bien en question est en copropriété. La surface mentionnée sur l'annonce immobilière n'est donc donnée qu'à titre indicatif. N'hésitez pas à mesurer vous-même et à demander un plan précis s'il y en a un.

Maison en copropriété

En cas de copropriété horizontale, demandez à consulter le règlement

Certaines maisons individuelles peuvent être en copropriété (on parle de copropriété horizontale). Dans ce cas, vous aurez des charges communes à payer et un règlement de copropriété à respecter. Il est important de connaître les termes de ce dernier, car il impose des règles sur l'aspect extérieur des logements, les activités autorisées, etc. Le cas d'une maison en lotissement est un peu différent : seules les parties communes sont soumises aux règles de la copropriété.

Les vices administratifs

Il s'agit de vérifier que les gros travaux effectués par le propriétaire (toit terrasse, aménagement des combles, surélévation...) respectent les autorisations nécessaires en matière d'urbanisme, notamment la déclaration en mairie. "Si ce n'est pas le cas, le vendeur devra régulariser avant la signature", précise Me Dutreuil. Attention également à l'existence d'une servitude ou d'un droit de passage qui pourrait entraver d'éventuels projets de construction. A noter qu'il incombe généralement au notaire de prendre contact avec les services du cadastre et la mairie pour effectuer les vérifications nécessaires concernant des vices.