Prix immobilier 2016 : le point en France et dans le monde

Prix de l'immobilier dans le monde Quelle est l'évolution du prix de l'immobilier par pays ? Va-t-on vers une baisse du prix immobilier en France ? Le JDN vous fournit une estimation ainsi qu'une carte du prix immobilier.

Le dernier quart du 20e siècle a été marqué par une envolée du prix de la pierre dans tous les pays, à quelques exceptions près. Mais depuis le milieu des années 2000, la tendance dans l'immobilier est à la correction, voire à l'effondrement du prix de l'immobilier dans certaines régions du monde.

Estimation du prix immobilier par pays

Pour y voir plus clair, le JDN a lancé son guide interactif des prix de la pierre, un outil qui permet de comparer l'évolution du prix immobilier dans 21 pays depuis 1975. Dans le menu de droite, choisissez les pays pour lesquels vous souhaitez afficher les données et à l'aide de la "time line" située sous le graphique, sélectionnez la période sur laquelle vous voulez les confronter en déplaçant les boutons.

Où en est le marché immobilier mondial au 2e trimestre 2016 ? En Irlande et en Espagne, la bulle immobilière a éclaté fin 2007. Mais alors que le prix de l'immobilier a nettement remonté dans le premier (+34% depuis le 2e trimestre 2013), la tendance est à la stabilisation, voire à la légère baisse dans le second (-1%).

A Londres, le risque de bulle immobilière est imminent

Aux Etats-Unis, la chute de l'indice des prix amorcée en 2007 a été vertigineuse (-19% entre le 2e trimestre 2007 et le 2e trimestre 2012), mais le marché s'est nettement redressé depuis (+22%). A 629 points fin 2016, l'indice des prix des logements n'est même plus très loin du plus haut historique qu'il avait connu mi-2012, juste avant l'éclatement de la bulle. Depuis 2012, le prix médian des logements anciens dans les zones métropolitaines s'est lui aussi apprécié dans le pays de l'Oncle Sam (+36%, selon les chiffres des Realtors). Entre le 2e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016, la progression est de 5%. A noter toutefois qu'il avait légèrement reculé entre les 3e et 4e trimestres 2015 (-3%). D'après le site immobilier Redfin, 2016 est la meilleure année pour l'immobilier américain depuis la crise. En cumul sur les huit premiers mois de l'année, les ventes sont en hausse de 6% par rapport à la même période de 2015. Sur un an, les prix, eux, n'augmentent que de 4,4% en août, soit le plus faible rythme de hausse enregistré en 2016, signalant une montée en puissance du pouvoir de négociation immobilière des acheteurs. A noter qu'il n'y a pas un mais des marchés immobiliers américains. Et tous n'ont pas évolué de la même manière ces dernières années. A San-Francisco, par exemple, le prix médian des logements individuels a grimpé de 63% depuis 2012 (+10% entre le 2e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016). Un marché surévalué, d'après le géant de l'industrie bancaire suisse UBS. A l'inverse, le marché immobilier à Chicago, lui, est sous-évalué, selon la société de services financiers helvétiques. Dans cette zone métropolitaine, l'indice des prix a toutefois progressé de 7% entre le 1er trimestre 2015 et le 1er trimestre 2016.

Quand elles ne bloquent pas carrément la vente, certaines caractéristiques inhérentes aux biens immobiliers entraînent une décote à laquelle les vendeurs doivent savoir consentir. © Ioulia Bolchakova_123RF

Quid de l'immobilier en France ? Du côté des transactions, le même constat s'impose : à 839 000 en cumul sur douze mois en juillet 2016 d'après les Notaires de France, les ventes de logements anciens ont dépassé leur plus haut historique, atteint en février 2012. Le chiffre est également meilleur que celui enregistré en 2007, juste avant le grand plongeon. De bons résultats à attribuer au fait que les acheteurs n'anticipent plus une baisse du prix de l'immobilier et que les conditions de financement leur soient toujours aussi favorables (faible niveau des taux d'intérêt des crédits immobiliers et renforcement du PTZ).

Baisse du prix de l'immobilier : c'est pour quand ?

Le prix de la pierre dans l'Hexagone, lui, recule de 0,1% par rapport au 1er trimestre 2016, après trois trimestres consécutifs de hausse. On n'avait pas constaté deux hausses consécutives de l'indice depuis fin 2011. Sur un an, en revanche, les prix immobiliers progressent légèrement (+0,6%). Depuis le 3e trimestre 2011, l'indice a perdu 6,7%. Dans son étude biannuelle sur les marchés de l'immobilier en Europe de mars 2016, l'agence de notation Standard & Poor's table sur une stabilité du prix de la pierre en France en 2016. 2017, elle, devrait être l'année de la remontée des prix (+3%).

Xerfi, lui, prévoit un rebond des tarifs dès cette année (+1,7% dans l'ancien), qui devrait se poursuivre en 2017 (+2,1%). Les ventes, elles, devraient s'établir à 792 000 en 2016 et frôler la barre symbolique des 800 000 en 2017. D'après le cabinet d'analyses aussi, "un nouveau cycle haussier est enclenché".

En France, les prix devraient repartir à la hausse en 2017

Et de l'autre côté de la Manche ? Pendant longtemps, les courbes d'évolution du prix de l'immobilier en France et au Royaume-Uni ont été sensiblement identiques. Mais ça, c'était avant. Depuis le 2e trimestre 2011, le prix de l'immobilier a augmenté de 27% outre-Manche, alors que, dans l'Hexagone, il a diminué de près de 6% sur la période. Sur un trimestre, l'indice des prix a augmenté au de 1,6% au Royaume-Uni (+8,8% sur un an). A Londres, la progression est encore plus fulgurante que dans les autres régions du pays : les prix y ont atteint des nouveaux records et le risque de bulle immobilière y est imminent, d'après UBS.

En Asie, les prix n'ont pas évolué de la même manière d'un pays à l'autre. Au Japon, ils reculent depuis le début des années 1990 – à noter toutefois un ralentissement du rythme de baisse depuis fin 2011 – alors qu'ils ont flambé en Corée du Sud jusqu'au 2e trimestre 2012. Depuis cette date, la tendance est à la légère hausse dans le pays (+6,7%). En Afrique du Sud, c'est tout l'inverse : le prix de l'immobilier grimpe à un rythme exponentiel depuis début 2012 (+38%).

Carte du prix de l'immobilier par département

Voici, grâce aux données de MeilleursAgents.com, le prix moyen du mètre carré par département (maisons et appartements confondus) en novembre 2016.

Le prix moyen du m² par département

Passez votre souris sur un département pour connaître le prix moyen du m²

Dans plus d'un quart des départements français, parmi lesquels figurent les Ardennes, le Cantal ou encore les Vosges, le prix moyen du mètre carré reste en deçà des 1 300 euros. Dans quelques rares autres, il excède les 4 000 euros. C'est le cas en Ile-de-France, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne ainsi qu'à Paris, ainsi que dans les Alpes-Maritimes.

Et que la tendance soit ou non à la baisse du prix de l'immobilier sur l'ensemble du territoire (l'indice du prix des logements anciens a diminué de 6,4% en France métropolitaine depuis le troisième trimestre 2011 en données corrigées des variations saisonnières), ces marchés ne s'écroulent pas, tant ils sont soutenus par la demande de logements. Dans le département de Paris, le prix moyen du mètre carré, appartements et maisons confondus, s'établit à 8 409 euros au 1er novembre 2016 (+0,5% par rapport à octobre 2016), soit 181 euros de moins qu'en juin 2011, lorsqu'il avait atteint son plus haut historique. Dans les Hauts-de-Seine, le prix de l'immobilier culmine à 5 456 euros en novembre 2016 (+0,2% sur un mois). A l'opposé de l'échelle, il plafonne à 883 euros dans la Creuse (-0,1%) et à 890 euros dans la Meuse (-0,1%).

Le prix de l'immobilier dans les grandes villes de France

Passez votre souris sur une ville pour connaître le prix moyen des appartements en novembre 2016

Sans grande surprise, c'est à Paris que les prix des appartements, net vendeur, c'est-à-dire hors frais d'agence et frais de notaire, sont les plus élevés, à 7 967 euros le mètre carré en novembre 2016, selon le site d'informations immobilières MeilleursAgents, soit une hausse de 2,5% par rapport à novembre 2015.

Autre grande ville qui se distingue par des tarifs immobiliers élevés, Cannes, avec 5 414 euros du mètre carré. Un chiffre nettement supérieur au prix immobilier moyen à Antibes, située à quelques kilomètres, où le prix moyen du mètre carré pour les appartements s'élève à 4 403 euros au 1er novembre 2016. Sur un an, les tarifs sont en hausse de 1,5% dans la première commune et de 0,8% dans la seconde.

Quid de la deuxième ville la plus peuplée de l'Hexagone ? A Lyon, le prix des appartements est en hausse de 5% sur un an, à 3 337 euros le mètre carré en novembre. Marseille, quant à elle, affiche un  prix moyen du mètre carré de 2 387 euros, en recul de 0,9% par rapport à novembre 2015.

Mais cette baisse n'est rien en comparaison de celui qu'enregistrent certaines communes, comme Mulhouse (-6,4% sur un an), Roubaix (-4,3%) ou encore Saint-Etienne (-4%). A l'inverse, certains marchés tirent leur épingle du jeu. Parmi eux figurent Lyon, qui enregistre la plus forte hausse depuis novembre 2015, Bordeaux (+3,6% entre novembre 2015 et novembre 2016) et Nantes(+3,5%).

Devenir propriétaire sans payer le prix fort, c'est possible. © JDN

Prix de l'ancien et du neuf

Au 2trimestre 2016, les prix des logements anciens en France métropolitaine sont stables sur trois mois (données corrigées des variations saisonnières), après trois trimestres de hausse consécutifs, ce qui ne s'était pas produit depuis le 3e trimestre 2011. Sur un an, ils augmentent pour la deuxième fois d'affilée (+0,7%, après +0,6% au 1er trimestre), ce qui ne s'était pas produit depuis début 2012.

Dans le détail, les prix des maisons augmentent sur un an (+0,9%), tout comme ceux des appartements qui enregistrent une hausse au 2e trimestre 2016 (+0,7%). Une première depuis le 2e trimestre 2012.

En données brutes (graphique ci-dessus), l'indice des prix des logements anciens progresse de 0,5% sur un trimestre et de 0,7% sur un an.

Prix de l'immobilier à Paris

A Paris, non seulement la tendance est à la hausse du prix des appartements anciens sur un an (données CSV) pour le troisième trimestre d'affilée mais le rythme de la progression s'accélère également : +2,6% au 2e trimestre 2016, après +1,3% au 1er trimestre et +0,4% au dernier trimestre 2015. C'est la plus forte augmentation observée depuis quatre ans. Sur un trimestre, les prix sont en hausse de 1,1%.

Dans le neuf, l'indice du prix des logements est, pour le deuxième trimestre consécutif, en baisse sur trois mois au 1er trimestre 2016 (-0,2% en données brutes). Sur un an, il reste en hausse (+0,9%).

Estimation du prix immobilier

L'indicateur de tension immobilière (ITI) a été mis au point par le site d'informations spécialisées MeilleursAgents. Il permet de donner une fourchette d'évolution des prix immobiliers à six mois. Comment lire la carte ci-dessous ? Lorsque l'ITI est inférieur à 0,5, une baisse supérieure à -5% est attendue. Lorsqu'il est supérieur ou égal à 0,5 et inférieur à 1, la baisse attendue est de -3 à -5%. Lorsqu'il est supérieur ou égal à 1 et inférieur à 2, on mise sur une relative stabilité des prix immobiliers (-3% / +3%).

 

 

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