Prix immobilier 2017 : le point en France et dans le monde

Prix immobilier 2017 : le point en France et dans le monde Quelle est l'évolution du prix de l'immobilier par pays ? Va-t-on vers une baisse du prix immobilier en France ? Le JDN vous fournit une estimation ainsi qu'une carte du prix immobilier.

Le dernier quart du 20e siècle a été marqué par une envolée du prix de la pierre dans tous les pays, à quelques exceptions près. Mais depuis le milieu des années 2000, la tendance dans l'immobilier est à la correction, voire à l'effondrement du prix de l'immobilier dans certaines régions du monde.

Estimation du prix immobilier par pays

Pour y voir plus clair, le JDN a lancé son guide interactif des prix de la pierre, un outil qui permet de comparer l'évolution du prix immobilier dans 21 pays depuis 1975. Dans le menu de droite, choisissez les pays pour lesquels vous souhaitez afficher les données et à l'aide de la "time line" située sous le graphique, sélectionnez la période sur laquelle vous voulez les confronter en déplaçant les boutons.

Comment se portent les différents marchés immobiliers dans le monde au 4e trimestre 2016 ? Cap d'abord sur l'Irlande et l'Espagne, où la bulle immobilière a éclaté à la fin de l'année 2007. Le prix de l'immobilier a nettement remonté dans le premier pays (+49% depuis le 1er trimestre 2013 et +8% rien qu'entre le 4e trimestre 2015 et le 4e trimestre 2016). Dans le second, la tendance est à la stabilisation, voire à la légère baisse (-0,5% depuis début 2013).

Au Japon, les prix remontent pour la première fois depuis 1975

Aux Etats-Unis, la chute de l'indice des prix amorcée en 2007 a été vertigineuse (-19% entre le 2e trimestre 2007 et le 2e trimestre 2012), mais le marché s'est nettement redressé depuis (+26%). A 645 points au 4e trimestre 2016, l'indice des prix des logements dépasse même le niveau qu'il avait connu mi-2007, juste avant l'éclatement de la bulle. Entre 2012 et 2016, le prix médian des logements anciens dans les zones métropolitaines s'est lui aussi apprécié dans le pays de l'Oncle Sam (+33%, selon les chiffres des Realtors). Rien qu'entre le 4e trimestre 2015 et le 4e trimestre 2016, la progression avoisine les 6%. A noter toutefois qu'il avait légèrement reculé entre les 3e et 4e trimestres 2015 (-3%). D'après le site immobilier Redfin, les prix devraient grimper de 5,3% en 2017 et les ventes dans l'existant de 2,8% par an, après +3,4% en 2016 : "La hausse des taux hypothécaires incitera probablement les personnes à rester dans leur logement afin de conserver leurs faibles mensualités ou à les louer plutôt que de les vendre dans le but de faire une plus-value".

Les prix dans l'ancien devraient croître de 2,6% en France en 2017

A noter toutefois que le marché immobilier américain n'est pas uniforme : le prix de la pierre n'a pas enregistré la même évolution dans toutes les grandes villes ces dernières années. A San-Francisco, par exemple, le prix médian des logements individuels a bondi de 54% depuis 2012 (+7,3% entre le 4e trimestre 2016 et le 4e trimestre 2016). Un marché "nettement surévalué", d'après le géant de l'industrie bancaire suisse UBS. A l'inverse, le marché immobilier à Chicago, lui, reste sous-évalué, selon la société de services financiers helvétiques. Dans cette zone métropolitaine, l'indice des prix a toutefois progressé de 8% entre le 4e trimestre 2015 et le 4e trimestre 2016.

Pas besoin de traverser l'Atlantique pour observer de telles évolutions. De l'autre côté de la Manche, le prix de l'immobilier a augmenté de 29% depuis le 2e trimestre 2011. Sur un an, l'indice des prix a augmenté au de près de 6% au Royaume-Uni. A Londres, la progression est encore plus fulgurante qu'ailleurs dans le pays : les prix y ont atteint des nouveaux records et le risque de bulle immobilière y est élevé, d'après UBS.

Et en Asie ? Là encore, plusieurs marchés coexistent et les prix n'ont pas évolué de la même manière d'un pays à l'autre. Au Japon, ils enregistrent au 4e trimestre 2016 leur première hausse sur trois mois depuis… le 2e trimestre 1975. Alors qu'ils ont flambé en Corée du Sud entre le 1er trimestre 2001 et le 2e trimestre 2012 (+81%). Depuis cette date, la tendance est à la hausse "modérée" dans le pays (+8%). En Afrique du Sud, c'est l'exact opposé qui se produit : le prix de l'immobilier a explosé depuis début 2012 (+41%).

Quid de l'immobilier en France ? Les prix sont repartis à la hausse depuis le 2e trimestre 2015, avec +2%. Une fois de plus, le marché immobilier n'est pas un et indivisible. Dans certaines régions, et notamment certaines grandes villes, la hausse des prix est plus brutale que dans d'autres. Paris fait par exemple partie des métropoles tricolores où le prix de la pierre augmente le plus en mai 2017, avec +6,2% sur un an. Le marché immobilier parisien est d'ailleurs surévalué, selon UBS, mais rien à avoir avec Londres, ni même avec San Francisco. Sur tout le territoire, les prix dans l'ancien ont cru de 1,7% sur un an au 4e trimestre 2016, selon l'indice Notaires de France-Insee (+0,5% sur un trimestre). Et la tendance n'est pas près de s'inverser, à en croire leurs prévisions. Du côté des transactions dans l'Hexagone, le même constat s'impose : les ventes de logements anciens ont même dépassé les plus hauts historiques, connus en 2006 et 2012. En cumul sur les douze derniers mois, d'après les chiffres publiés par les Notaires de France en avril 2017, le nombre de transactions dans l'ancien s'élève à 867 000. Un dynamisme qu'ils attribuent à la faiblesse des taux immobiliers, d'une part, ainsi qu'au succès du PTZ et du Pinel.

Baisse du prix de l'immobilier en France : c'est pour quand ?

Pas pour tout de suite, d'après un certain nombre d'experts. A commencer par ceux de l'agence de notation Standard & Poor's. Dans la dernière édition de son étude biannuelle sur les marchés de l'immobilier en Europe, elle anticipe une augmentation de 2% des prix immobiliers en France en 2017, après une hausse estimée à 2% en 2016, en raison des conditions de financement favorables et de l'amélioration du marché du travail.

Le cabinet d'analyses Xerfi estime lui aussi à 2% l'augmentation des prix des logements collectifs en 2017. En revanche, il mise sur une progression de 2,6% des prix dans l'ancien.

Carte du prix de l'immobilier par département

Voici, grâce aux données de MeilleursAgents.com, le prix moyen du mètre carré par département (maisons et appartements confondus) en mai 2017.

Le prix moyen du m² par département

Passez votre souris sur un département pour connaître le prix moyen du m²

Dans 30% des départements français, parmi lesquels figurent notamment l'Allier, la Corrèze et la Loire, le prix moyen du mètre carré demeure inférieur à 1 300 euros. Dans quelques rares autres, il excède les 4 000 euros. C'est le cas en Ile-de-France, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne ainsi qu'à Paris, et dans les Alpes-Maritimes.

Et malgré la baisse du prix de l'immobilier qui a eu lieu depuis fin 2011 (-5,5% depuis le 3e trimestre 2011 en France métropolitaine), ces marchés résistent pas, tant ils sont soutenus par la demande de logements. Dans le département de Paris, le prix moyen du mètre carré, appartements et maisons confondus, s'établit à 8 589 euros au 1er mai 2017. En avril, les prix parisiens avaient atteint un nouveau plus haut historique, à 8 800 euros le mètre carré en moyenne, après celui de juin 2011 (8 590 euros). Dans les Hauts-de-Seine, le prix de l'immobilier culmine à 5 961 euros en ce mois de mai (+0,1% par rapport à avril). A l'opposé de l'échelle, il plafonne à 866 euros dans la Creuse (-0,2%) et à 890 euros dans la Meuse (-0,4%).

Le prix de l'immobilier dans les grandes villes de France

Passez votre souris sur une ville pour connaître le prix moyen des appartements en mai 2017

Sans grande surprise, c'est à Paris que les prix des appartements, net vendeur, c'est-à-dire hors frais d'agence et frais de notaire, sont les plus élevés, à 8 589 euros le mètre carré en mai 2017, selon le site d'informations immobilières MeilleursAgents, soit une hausse de 6,2% par rapport à mai 2016.

Autre grande ville qui se distingue par des tarifs immobiliers élevés, Cannes, avec 5 272 euros du mètre carré, en très légère baisse sur un an (-0,1%). Un chiffre bien supérieur au prix immobilier moyen à Antibes, pourtant située à quelques kilomètres seulement, où le prix moyen du mètre carré pour les appartements s'élève à 4 382 euros au 1er mai 2017 (-0,1%).

Quid de la deuxième plus grande ville de l'Hexagone ? A Lyon, le prix des appartements est en hausse de 6,8% sur un an, à 3 483 euros le mètre carré en ce début d'année. Marseille, quant à elle, affiche un  prix moyen du mètre carré de 2 437 euros, un chiffre en hausse de 1,8% sur un an, après +2,3% en avril.

Côté évolution, Tourcoing (-5,4% sur un an) Roubaix (-3,7%) et Mulhouse (-3,1%) enregistrent les plus fortes baisses sur un an. A l'inverse, certains marchés progressent très nettement. C'est le cas de Bordeaux (+11,2%, après +10% en avril), Lyon (+6,8%) et Paris (+6,2%).

Devenir propriétaire sans payer le prix fort, c'est possible. © JDN

Prix de l'ancien et du neuf

© JDN

Au 4trimestre 2016, les prix des logements anciens en France métropolitaine augmentent de 0,7% sur trois mois (données corrigées des variations saisonnières), après une hausse de 0,8% au 3e trimestre. Sur un an, ils progressent de 1,8%, soit la plus forte augmentation depuis le 1er trimestre 2012, après une hausse de 1,4% au 3e trimestre.

Dans le détail, les prix des appartements augmentent de 2% sur un an et ceux des maisons enregistrent une hausse de 1,8%. Dans le neuf, l'indice du prix des logements progresse de 1,4% sur trois mois au 3e trimestre 2016 (données brutes) et de 0,9% sur un an. En données brutes (graphique ci-dessus), l'indice des prix des logements anciens recule de 0,4% sur un trimestre et de 1,8% sur un an. 

Prix de l'immobilier à Paris

A Paris, non seulement la tendance est à la hausse du prix des appartements anciens sur un an (données CSV) pour le cinquième trimestre d'affilée mais le rythme de la progression s'accélère également : +4,3% au 4e trimestre 2016, après +3,6% au 3e trimestre, et +3% au 2e trimestre. C'est la plus forte augmentation observée depuis début 2012 (+7%). Par rapport au 3e trimestre 2016 aussi, les prix sont en hausse (+1,4%).

Estimation du prix immobilier

L'indicateur de tension immobilière (ITI) a été mis au point par le site d'informations spécialisées MeilleursAgents. Il permet de donner une fourchette d'évolution des prix immobiliers à six mois. Comment lire la carte ci-dessous ? Lorsque l'ITI est inférieur à 0,5, une baisse supérieure à -5% est attendue. Lorsqu'il est supérieur ou égal à 0,5 et inférieur à 1, la baisse attendue est de -3 à -5%. Lorsqu'il est supérieur ou égal à 1 et inférieur à 2, on mise sur une relative stabilité des prix immobiliers (-3% / +3%).

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Infographie / Loyer